Мирова угода на користь третьої особи та захист від недоліків нерухомого майна: Ухвала № 30930 від 2025 року

У панорамі італійського цивільного права мирова угода є гнучким та фундаментальним інструментом для врегулювання спорів, що дозволяє уникнути тривалого судового процесу. Однак часто виникає питання щодо реальних меж цього інституту, особливо коли угода призводить до виникнення сприятливих наслідків для суб'єктів, які не брали безпосередньої участі у підписанні договору. З цього делікатного питання висловився Касаційний суд в ухвалі № 30930 від 25 листопада 2025 року, в якій було розглянуто справу про мирову угоду, спрямовану на усунення будівельних дефектів у кондомініумі.

Визначення мирової угоди та "res dubia"

Щоб зрозуміти значення рішення Верховного суду, необхідно виходити з основних вимог до договору мирової угоди, передбачених статтею 1965 Цивільного кодексу. Мирова угода вимагає наявності спору, навіть потенційного, та взаємних поступок. Але що відбувається, якщо ці поступки поширюються на третю особу? Касаційний суд роз'яснив цей аспект, закріпивши принцип у наступному положенні:

Для того, щоб правочин міг вважатися мировою угодою, необхідно, з одного боку, щоб його предметом була res dubia, тобто він стосувався правовідносин, які, принаймні на думку сторін, мають характер невизначеності, а з іншого боку, щоб з метою припинення ситуації сумніву, що виникла між ними, сторони пішли на взаємні поступки, зміст яких може бути найрізноманітнішим і може полягати навіть у відмові від права, якій відповідає прийняття зобов'язання перед третьою особою, у якому випадку мирова угода кваліфікується як договір на користь третьої особи.

Цей принцип має фундаментальне значення: судді підтверджують, що взаємні поступки не обов'язково повинні обмежуватися двосторонніми відносинами між сторонами угоди. Навпаки, сторона може правомірно прийняти на себе зобов'язання перед третьою особою (згідно зі ст. 1411 Цивільного кодексу), перетворюючи мирову угоду на повноцінний договір на користь третьої особи.

Конкретна справа: дефекти реконструкції в кондомініумі

Розглянута справа виникла внаслідок спору між Б. Г. та К. М. (імена скорочено з міркувань конфіденційності). Зокрема, було укладено мирову угоду між замовником-продавцем, підрядником ремонтних робіт та кондомініумом. Згідно з цією угодою, підрядник зобов'язався усунути виявлені дефекти не лише у спільних частинах, а й усередині об'єктів нерухомості, що перебувають у виключній власності окремих мешканців.

Апеляційний суд Флоренції визнав цю угоду як "res inter alios acta", тобто факт, що не має значення для третіх осіб-власників, які не брали в ній безпосередньої участі. Касаційний суд, натомість, скасував це рішення з направленням справи на новий розгляд, пояснивши, що угода повністю відповідає схемі договору на користь третьої особи. Вимоги для застосування цієї схеми такі:

• Наявність реального інтересу сторони, що укладає договір (stipulans), принести користь третій особі;
• Наявність ситуації правової невизначеності (res dubia), яку необхідно вирішити;
• Чітка воля сторін надати третій особі право вимагати виконання зобов'язання (у цьому випадку — усунення дефектів).

Висновки

Ухвала № 30930 від 2025 року пропонує сучасне та функціональне тлумачення мирової угоди, підкреслюючи договірну автономію сторін та їхню здатність вирішувати складні конфлікти, що залучають багатьох суб'єктів, як це типово відбувається у контексті кондомініумів. Для власників нерухомості та мешканців кондомініумів це рішення є надзвичайно корисним, оскільки воно спрощує захист їхніх договірних прав навіть за наявності мирових угод, укладених іншими особами.