第三人利益和解协议与不动产瑕疵保护：2025年第30930号裁定书

在意大利民法领域，和解协议是一种灵活且基础的工具，旨在通过解决争议来避免冗长的诉讼程序。然而，人们经常质疑该制度的真正边界，尤其是当协议最终对未直接参与合同签署的当事人产生有利影响时。意大利最高法院于2025年11月25日发布的第30930号重要裁定书处理了这一敏感议题，该案涉及旨在消除公寓建筑瑕疵的和解协议。

和解协议的定义与“争议事项”（res dubia）

要理解最高法院裁决的意义，必须从《民法典》第1965条规定的和解合同的基本要素出发。和解要求存在争议（即使仅是潜在的），且双方需做出相互让步。但如果这些让步反映在第三方身上会怎样？最高法院阐明了这一方面，并将该原则总结为以下准则：

为了使一项法律行为被视为和解，一方面，它必须以“争议事项”（res dubia）为标的，即该法律关系在当事人看来至少具有不确定性；另一方面，为了终止当事人之间产生的怀疑状态，合同双方必须做出相互让步，其内容可以多种多样，甚至可以包括放弃某项权利，并对应承担对第三人的义务，在此情况下，该和解协议构成了第三人利益合同。

这一原则至关重要：最高法院法官确认，相互让步不一定必须局限于合同双方之间的双边关系。相反，一方可以根据《民法典》第1411条的规定，有效地承担对外部第三人的义务，从而使和解协议成为名副其实的第三人利益合同。

具体案例：公寓装修瑕疵

本案源于B. G.与C. M.（为保护隐私使用缩写）之间的争议。具体而言，委托卖方、装修承包商与公寓业主委员会之间签署了一份和解协议。根据该协议，承包商承诺不仅要消除公共区域的瑕疵，还要消除属于个别业主的独有不动产单元内的瑕疵。

佛罗伦萨上诉法院曾认为该协议属于“第三人无关事项”（res inter alios acta），即对于未直接参与协议的第三方业主而言，该事实不具相关性。然而，最高法院撤销了该裁决并将其发回重审，解释称该协议完全符合第三人利益合同的模式。适用该模式的条件包括：

• 订约人有使第三方受益的真实利益；
• 存在需要解决的法律不确定性（res dubia）；
• 当事人有明确意愿赋予第三方要求履行义务（在本案中为消除瑕疵）的权利。

结论

2025年第30930号裁定书对和解协议提供了现代且实用的解读，强调了当事人的合同自主权，以及他们解决涉及多个主体（如公寓环境中常见的复杂冲突）的能力。对于不动产所有者和公寓业主而言，这是一项非常有用的裁决，即使在由其他主体签署和解协议的情况下，也简化了对其合同权利的保护。