Nagodba u korist trećeg lica i zaštita od nedostataka na nepokretnostima: Rešenje br. 30930 iz 2025. godine
U okviru italijanskog građanskog prava, nagodba predstavlja fleksibilan i fundamentalan instrument za rešavanje sporova uz izbegavanje dugotrajnih sudskih procesa. Ipak, često se postavlja pitanje koji su stvarni okviri ovog instituta, posebno kada sporazum proizvodi korisne efekte za subjekte koji nisu direktno učestvovali u potpisivanju ugovora. O ovoj delikatnoj temi izjasnio se Kasacioni sud važnim rešenjem br. 30930 od 25. novembra 2025. godine, kojim je razmatran slučaj nagodbenog sporazuma usmerenog na otklanjanje građevinskih nedostataka u stambenoj zgradi.
Definicija nagodbe i "res dubia"
Da bi se razumeli dometi odluke Vrhovnog suda, potrebno je poći od osnovnih uslova ugovora o nagodbi, uređenog članom 1965. Građanskog zakonika. Nagodba zahteva postojanje spora, makar i potencijalnog, kao i uzajamnost ustupaka. Ali šta se dešava ako se ti ustupci odražavaju na treće lice? Kasacioni sud je razjasnio ovaj aspekt kristališući princip u sledećoj pravnoj maksimi:
Da bi se jedan pravni posao mogao smatrati nagodbom, neophodno je, s jedne strane, da on ima za predmet res dubia, odnosno da se odnosi na pravni odnos koji ima, bar po mišljenju stranaka, karakter neizvesnosti, i, s druge strane, da u nameri da okončaju situaciju sumnje koja je nastala među njima, ugovorne strane učine uzajamne ustupke, čiji sadržaj može biti najrazličitiji i može se sastojati i u odricanju od prava, kojem odgovara preuzimanje obaveze prema trećem licu, u kom slučaju se nagodba konfiguriše kao ugovor u korist trećeg lica.
Ovaj princip je od fundamentalnog značaja: sudije najviše instance potvrđuju da se uzajamni ustupci ne moraju nužno iscrpeti unutar bilateralnog odnosa između ugovornih strana. Naprotiv, jedna strana može punovažno preuzeti obavezu prema trećem licu (u skladu sa čl. 1411 Građanskog zakonika), čineći nagodbu pravim ugovorom u korist trećeg lica.
Konkretan slučaj: nedostaci pri renoviranju u stambenoj zgradi
Razmatrani slučaj potiče iz spora između B. G. i C. M. (imena skraćena radi poverljivosti). Konkretno, zaključen je nagodbeni sporazum između naručioca-prodavca, izvođača radova na renoviranju i stambene zajednice. Ovim sporazumom, izvođač se obavezao da otkloni nedostatke uočene ne samo na zajedničkim delovima, već i unutar stambenih jedinica u isključivom vlasništvu pojedinačnih stanara.
Apelacioni sud u Firenci je ovaj sporazum smatrao kao "res inter alios acta", odnosno činjenicom irelevantnom za treća lica-vlasnike koji u njemu nisu direktno učestvovali. Kasacioni sud je, međutim, ukinuo ovu odluku uz vraćanje na ponovni postupak, objašnjavajući da sporazum savršeno integriše šemu ugovora u korist trećeg lica. Uslovi za primenljivost ove šeme su:
- Postojanje stvarnog interesa ugovarača da pribavi korist trećem licu;
- Postojanje situacije pravne neizvesnosti (res dubia) koju treba rešiti;
- Jasna volja strana da trećem licu dodele pravo da zahteva ispunjenje obaveze (u ovom slučaju, otklanjanje nedostataka).
Zaključci
Rešenje br. 30930 iz 2025. godine nudi moderno i funkcionalno tumačenje nagodbe, vrednujući ugovornu autonomiju strana i njihovu sposobnost da reše složene sukobe koji uključuju mnoštvo subjekata, kao što se tipično dešava u kontekstu stambenih zajednica. Za vlasnike nepokretnosti i stanare, ovo je presuda od velike koristi, koja pojednostavljuje zaštitu njihovih ugovornih prava čak i u prisustvu nagodbenih sporazuma koje su zaključila druga lica.
