La transacción a favor de tercero y la tutela contra los vicios inmobiliarios: la Ordenanza n.º 30930 de 2025

En el panorama del derecho civil italiano, la transacción representa un instrumento dúctil y fundamental para resolver litigios evitando la lentitud de un proceso. Sin embargo, a menudo surge la duda sobre cuáles son los límites reales de esta institución, especialmente cuando el acuerdo termina produciendo efectos beneficiosos para sujetos que no han participado directamente en la firma del contrato. Sobre este delicado tema ha intervenido la Corte de Casación con la importante ordenanza n.º 30930 del 25 de noviembre de 2025, que abordó el caso de un acuerdo transaccional destinado a eliminar vicios de construcción en una comunidad de propietarios.

La definición de transacción y la "res dubia"

Para comprender el alcance de la decisión del Tribunal Supremo, es necesario partir de los requisitos esenciales del contrato de transacción, regulado por el artículo 1965 del Código Civil. La transacción requiere la presencia de un litigio, aunque sea solo potencial, y la reciprocidad de las concesiones. Pero, ¿qué sucede si dichas concesiones repercuten en un tercero? La Casación ha aclarado este aspecto cristalizando el principio en la siguiente máxima:

Para que un negocio pueda ser considerado transaccional es necesario, por un lado, que tenga por objeto una res dubia, es decir, que recaiga sobre una relación jurídica que tenga, al menos en la opinión de las partes, carácter de incertidumbre, y, por otro lado, que, con el propósito de poner fin a la situación de duda creada entre ellas, los contratantes se hagan concesiones recíprocas, cuyo contenido puede ser muy variado y puede consistir también en la renuncia a un derecho, a la que corresponda la asunción de una obligación frente a un tercero, en cuyo caso la transacción se configura como un contrato a favor de tercero.

Este principio es de fundamental importancia: los jueces de legitimidad confirman que las concesiones recíprocas no deben agotarse necesariamente dentro de la relación bilateral entre los contratantes. Por el contrario, una parte puede válidamente asumir una obligación frente a un tercero ajeno (según el art. 1411 del c.c.), convirtiendo la transacción en un verdadero contrato a favor de tercero.

El caso concreto: vicios de reforma en comunidad de propietarios

El asunto examinado tiene su origen en un litigio que enfrentaba a B. G. y C. M. (nombres abreviados por motivos de confidencialidad). En particular, se había estipulado un acuerdo transaccional entre el comitente vendedor, el contratista de las obras de reforma y la comunidad de propietarios. Mediante dicho acuerdo, el contratista se comprometía a eliminar los vicios detectados no solo en las partes comunes, sino también dentro de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva de condóminos individuales.

El Tribunal de Apelación de Florencia había considerado dicho acuerdo como "res inter alios acta", es decir, un hecho irrelevante para los terceros propietarios que no habían participado directamente en él. La Casación, en cambio, ha anulado esta decisión con reenvío, explicando que el acuerdo integraba perfectamente el esquema del contrato a favor de tercero. Los requisitos para la aplicabilidad de este esquema son:

• La presencia de un interés real del estipulante en beneficiar al tercero;
• La existencia de una situación de incertidumbre jurídica (res dubia) que resolver;
• La clara voluntad de las partes de atribuir al tercero el derecho a exigir el cumplimiento de la prestación (en este caso, la eliminación de los vicios).

Conclusiones

La ordenanza n.º 30930 de 2025 ofrece una interpretación moderna y funcional de la transacción, valorando la autonomía contractual de las partes y su capacidad para resolver conflictos complejos que involucran a una pluralidad de sujetos, como ocurre típicamente en los contextos de propiedad horizontal. Para los propietarios de inmuebles y para las comunidades de propietarios, se trata de un pronunciamiento de gran utilidad, que simplifica la tutela de sus derechos contractuales incluso en presencia de acuerdos transaccionales estipulados por otros sujetos.