Ugoda na rzecz osoby trzeciej a ochrona przed wadami nieruchomości: Postanowienie nr 30930 z 2025 r.

W krajobrazie włoskiego prawa cywilnego ugoda stanowi elastyczne i fundamentalne narzędzie służące rozstrzyganiu sporów przy unikaniu przewlekłości procesów sądowych. Często jednak pojawiają się pytania o rzeczywiste granice tej instytucji, zwłaszcza gdy porozumienie wywiera korzystne skutki wobec podmiotów, które nie uczestniczyły bezpośrednio w podpisaniu umowy. W tej delikatnej kwestii wypowiedział się Sąd Kasacyjny w ważnym postanowieniu nr 30930 z dnia 25 listopada 2025 r., w którym rozpatrzono przypadek ugody mającej na celu usunięcie wad budowlanych we wspólnocie mieszkaniowej.

Definicja ugody i "res dubia"

Aby zrozumieć znaczenie decyzji Sądu Najwyższego, należy wyjść od podstawowych wymogów umowy ugody, uregulowanej w art. 1965 Kodeksu cywilnego. Ugoda wymaga istnienia sporu, choćby potencjalnego, oraz wzajemnych ustępstw. Co jednak dzieje się, gdy ustępstwa te dotyczą osoby trzeciej? Sąd Kasacyjny wyjaśnił ten aspekt, krystalizując zasadę w następującej tezie:

Aby czynność prawną można było uznać za ugodę, konieczne jest z jednej strony, aby jej przedmiotem była res dubia, czyli aby dotyczyła stosunku prawnego posiadającego, przynajmniej w opinii stron, charakter niepewności, a z drugiej strony, aby w zamiarze zakończenia powstałej między nimi sytuacji niepewności, kontrahenci poczynili wzajemne ustępstwa, których treść może być bardzo różnorodna i może polegać również na zrzeczeniu się prawa, któremu odpowiada przyjęcie zobowiązania wobec osoby trzeciej; w takim przypadku ugoda przybiera postać umowy na rzecz osoby trzeciej.

Zasada ta ma fundamentalne znaczenie: sędziowie potwierdzają, że wzajemne ustępstwa nie muszą ograniczać się wyłącznie do relacji dwustronnej między kontrahentami. Przeciwnie, strona może skutecznie przyjąć zobowiązanie wobec osoby trzeciej (zgodnie z art. 1411 włoskiego Kodeksu cywilnego), czyniąc z ugody pełnoprawną umowę na rzecz osoby trzeciej.

Stan faktyczny: wady remontowe we wspólnocie mieszkaniowej

Rozpatrywana sprawa wywodzi się ze sporu między B. G. a C. M. (imiona skrócone ze względu na ochronę prywatności). W szczególności zawarto ugodę pomiędzy zleceniodawcą-sprzedawcą, wykonawcą prac remontowych a wspólnotą mieszkaniową. Na mocy tego porozumienia wykonawca zobowiązał się do usunięcia wad stwierdzonych nie tylko w częściach wspólnych, ale także wewnątrz lokali stanowiących wyłączną własność poszczególnych członków wspólnoty.

Sąd Apelacyjny we Florencji uznał to porozumienie za "res inter alios acta", czyli fakt niemający znaczenia dla właścicieli trzecich, którzy nie uczestniczyli w nim bezpośrednio. Sąd Kasacyjny uchylił jednak tę decyzję z przekazaniem do ponownego rozpoznania, wyjaśniając, że porozumienie to idealnie wpisywało się w schemat umowy na rzecz osoby trzeciej. Wymogi stosowania tego schematu to:

• Istnienie rzeczywistego interesu strony zawierającej umowę (stipulans) w przysporzeniu korzyści osobie trzeciej;
• Istnienie sytuacji niepewności prawnej (res dubia) wymagającej rozwiązania;
• Jasna wola stron przyznania osobie trzeciej prawa do żądania wykonania świadczenia (w tym przypadku usunięcia wad).

Wnioski

Postanowienie nr 30930 z 2025 r. oferuje nowoczesną i funkcjonalną interpretację ugody, dowartościowując autonomię kontraktową stron oraz ich zdolność do rozwiązywania złożonych konfliktów angażujących wiele podmiotów, co jest typowe dla kontekstów wspólnot mieszkaniowych. Dla właścicieli nieruchomości i członków wspólnot jest to orzeczenie o dużej użyteczności, które upraszcza ochronę ich praw umownych nawet w obecności ugód zawartych przez inne podmioty.