Poravnava v korist tretje osebe in varstvo pred napakami na nepremičninah: Odredba št. 30930 iz leta 2025

V okviru italijanskega civilnega prava predstavlja poravnava prožen in temeljni instrument za reševanje sporov, s katerim se izognemo dolgotrajnim sodnim postopkom. Vendar pa se pogosto zastavlja vprašanje, kakšne so dejanske meje tega instituta, zlasti kadar sporazum na koncu prinese ugodne učinke za subjekte, ki niso neposredno sodelovali pri podpisu pogodbe. O tej občutljivi temi je odločalo Kasacijsko sodišče s pomembno odredbo št. 30930 z dne 25. novembra 2025, ki je obravnavala primer poravnalnega sporazuma, namenjenega odpravi gradbenih napak v etažni lastnini.

Opredelitev poravnave in "res dubia"

Za razumevanje dosega odločitve vrhovnega sodišča je treba izhajati iz bistvenih zahtev poravnalne pogodbe, ki jo ureja člen 1965 civilnega zakonika. Poravnava zahteva obstoj spora, četudi le potencialnega, in vzajemnost koncesij. Toda kaj se zgodi, če se te koncesije odražajo na tretji osebi? Kasacijsko sodišče je ta vidik pojasnilo s kristalizacijo načela v naslednjem pravnem pravilu:

Da bi se posel lahko štel za poravnalnega, je nujno, da ima po eni strani za predmet res dubia, torej da se nanaša na pravno razmerje, ki ima vsaj po mnenju strank značaj negotovosti, in po drugi strani, da si pogodbeniki v nameri, da bi odpravili stanje dvoma, ki je nastalo med njimi, dajo vzajemne koncesije, katerih vsebina je lahko zelo raznolika in lahko obsega tudi odpoved pravici, ki ji ustreza prevzem obveznosti do tretje osebe, v katerem primeru se poravnava konfigurira kot pogodba v korist tretje osebe.

To načelo je temeljnega pomena: sodniki potrjujejo, da se vzajemne koncesije ne smejo nujno izčrpati znotraj dvostranskega razmerja med pogodbeniki. Nasprotno, stranka lahko veljavno prevzame obveznost do tretje osebe (v skladu s členom 1411 civilnega zakonika), s čimer poravnava postane prava pogodba v korist tretje osebe.

Konkretni primer: napake pri prenovi v etažni lastnini

Obravnavana zadeva izhaja iz spora med B. G. in C. M. (imeni sta zaradi varstva zasebnosti skrajšani). Zlasti je bil sklenjen poravnalni sporazum med naročnikom-prodajalcem, izvajalcem obnovitvenih del in etažno lastnino. S tem sporazumom se je izvajalec zavezal, da bo odpravil napake, ugotovljene ne le na skupnih delih, temveč tudi znotraj nepremičninskih enot v izključni lasti posameznih etažnih lastnikov.

Prizivno sodišče v Firencah je tak sporazum štelo za "res inter alios acta", torej za dejstvo, ki je nepomembno za tretje osebe (lastnike), ki pri njem niso neposredno sodelovale. Kasacijsko sodišče je to odločitev razveljavilo in zadevo vrnilo v ponovno odločanje, pri čemer je pojasnilo, da sporazum popolnoma vključuje shemo pogodbe v korist tretje osebe. Zahteve za uporabnost te sheme so:

• Prisotnost dejanskega interesa stipulanta, da koristi tretji osebi;
• Obstoj stanja pravne negotovosti (res dubia), ki jo je treba rešiti;
• Jasna volja strank, da tretji osebi podelijo pravico do zahtevanja izpolnitve obveznosti (v tem primeru odprave napak).

Sklepi

Odredba št. 30930 iz leta 2025 ponuja sodobno in funkcionalno razlago poravnave, ki vrednoti pogodbeno avtonomijo strank in njihovo sposobnost reševanja zapletenih konfliktov, ki vključujejo več subjektov, kot se to običajno dogaja v kontekstih etažne lastnine. Za lastnike nepremičnin in etažne lastnike gre za izjemno koristno sodbo, ki poenostavlja varstvo njihovih pogodbenih pravic tudi v prisotnosti poravnalnih sporazumov, ki so jih sklenili drugi subjekti.