Мировое соглашение в пользу третьего лица и защита от дефектов недвижимости: Определение № 30930 от 2025 года
В панораме итальянского гражданского права мировое соглашение представляет собой гибкий и фундаментальный инструмент для урегулирования споров, позволяющий избежать длительных судебных процессов. Тем не менее, часто возникают вопросы о реальных границах этого института, особенно когда соглашение в конечном итоге приносит выгоду субъектам, которые не принимали непосредственного участия в подписании договора. По этому деликатному вопросу высказался Кассационный суд в своем важном определении № 30930 от 25 ноября 2025 года, в котором рассматривался случай мирового соглашения, направленного на устранение строительных дефектов в кондоминиуме.
Определение мирового соглашения и «res dubia»
Чтобы понять значение решения Верховного суда, необходимо исходить из существенных требований договора мирового соглашения, регулируемого статьей 1965 Гражданского кодекса. Мировое соглашение требует наличия спора, пусть даже потенциального, и взаимных уступок. Но что происходит, если эти уступки отражаются на третьем лице? Кассационный суд прояснил этот аспект, закрепив принцип в следующей правовой позиции:
Для того чтобы сделка могла считаться мировым соглашением, необходимо, с одной стороны, чтобы ее предметом была res dubia, то есть она должна касаться правоотношения, имеющего, по крайней мере, по мнению сторон, характер неопределенности, и, с другой стороны, чтобы в намерении прекратить возникшую между ними ситуацию неопределенности стороны пошли на взаимные уступки, содержание которых может быть самым разнообразным и может заключаться также в отказе от права, которому соответствует принятие обязательства в отношении третьего лица, в каковой ситуации мировое соглашение квалифицируется как договор в пользу третьего лица.
Этот принцип имеет фундаментальное значение: судьи подтверждают, что взаимные уступки не обязательно должны ограничиваться двусторонними отношениями между сторонами соглашения. Напротив, сторона может правомерно принять на себя обязательство в отношении постороннего третьего лица (в соответствии со ст. 1411 Гражданского кодекса), превращая мировое соглашение в полноценный договор в пользу третьего лица.
Конкретный случай: дефекты реконструкции в кондоминиуме
Рассматриваемое дело возникло из спора между Б. Г. и К. М. (имена сокращены из соображений конфиденциальности). В частности, было заключено мировое соглашение между заказчиком-продавцом, подрядчиком ремонтных работ и кондоминиумом. Этим соглашением подрядчик обязался устранить дефекты, обнаруженные не только в общих частях здания, но и внутри объектов недвижимости, находящихся в исключительной собственности отдельных владельцев квартир.
Апелляционный суд Флоренции счел это соглашение «res inter alios acta», то есть фактом, не имеющим значения для третьих лиц-собственников, которые не участвовали в нем напрямую. Кассационный суд, напротив, отменил это решение с направлением дела на новое рассмотрение, пояснив, что соглашение полностью соответствует схеме договора в пользу третьего лица. Требования для применимости этой схемы следующие:
- Наличие реального интереса у стипулянта (стороны, заключающей договор) принести пользу третьему лицу;
- Наличие ситуации правовой неопределенности (res dubia), подлежащей разрешению;
- Четкое намерение сторон наделить третье лицо правом требовать исполнения обязательства (в данном случае — устранения дефектов).
Выводы
Определение № 30930 от 2025 года предлагает современную и функциональную интерпретацию мирового соглашения, подчеркивая договорную автономию сторон и их способность разрешать сложные конфликты, затрагивающие множество субъектов, что типично для условий кондоминиума. Для владельцев недвижимости и кондоминиумов это решение представляет большую практическую ценность, поскольку оно упрощает защиту их договорных прав даже при наличии мировых соглашений, заключенных другими лицами.
