Transaksioni në favor të palës së tretë dhe mbrojtja kundër defekteve të pasurive të paluajtshme: Urdhëresa nr. 30930 e vitit 2025

Në panoramën e së drejtës civile italiane, transaksioni përfaqëson një instrument fleksibël dhe thelbësor për zgjidhjen e mosmarrëveshjeve, duke shmangur zvarritjet e një procesi gjyqësor. Megjithatë, shpesh shtrohet pyetja se cilat janë kufijtë realë të këtij instituti, veçanërisht kur marrëveshja përfundon duke prodhuar efekte përfituese ndaj subjekteve që nuk kanë marrë pjesë drejtpërdrejt në nënshkrimin e kontratës. Mbi këtë temë delikate ka ndërhyrë Gjykata e Kasacionit me urdhëresën e rëndësishme nr. 30930 të datës 25 nëntor 2025, e cila trajtoi rastin e një marrëveshjeje transaktive që synonte eliminimin e defekteve ndërtimore në një godinë në bashkëpronësi (kondominium).

Përkufizimi i transaksionit dhe "res dubia"

Për të kuptuar shtrirjen e vendimit të Gjykatës Supreme, duhet nisur nga kërkesat thelbësore të kontratës së transaksionit, të disiplinuar nga neni 1965 i Kodit Civil. Transaksioni kërkon praninë e një mosmarrëveshjeje, qoftë edhe vetëm potenciale, dhe reciprocitetin e koncesioneve. Por çfarë ndodh nëse këto koncesione reflektohen mbi një palë të tretë? Kasacioni e ka sqaruar këtë aspekt duke kristalizuar parimin në maksimën e mëposhtme:

Që një veprim juridik të konsiderohet transaktiv është e nevojshme, nga njëra anë, që ai të ketë si objekt një res dubia, pra të bjerë mbi një marrëdhënie juridike që ka, të paktën në opinionin e palëve, karakter pasigurie, dhe, nga ana tjetër, që në përpjekje për t'i dhënë fund situatës së dyshimit të krijuar mes tyre, kontraktuesit t'i bëjnë koncesione reciproke njëri-tjetrit, përmbajtja e të cilave mund të jetë nga më të ndryshmet dhe mund të konsistojë edhe në heqjen dorë nga një e drejtë, të cilës i korrespondon marrja përsipër e një detyrimi ndaj një pale të tretë, rast në të cilin transaksioni konfigurohet si kontratë në favor të palës së tretë.

Ky parim është me rëndësi themelore: gjyqtarët e legjitimitetit konfirmojnë se koncesionet reciproke nuk duhet domosdoshmërisht të shterojnë brenda marrëdhënies dypalëshe midis kontraktuesve. Përkundrazi, një palë mund të marrë në mënyrë të vlefshme përsipër një detyrim ndaj një pale të tretë të huaj (në përputhje me nenin 1411 të Kodit Civil), duke e bërë transaksionin një kontratë të mirëfilltë në favor të palës së tretë.

Rasti konkret: defektet e rikonstruksionit në bashkëpronësi

Çështja e shqyrtuar e ka origjinën nga një kontest që vinte përballë B. G. dhe C. M. (emra të shkurtuar për arsye konfidencialiteti). Në veçanti, ishte lidhur një marrëveshje transaktive midis porositësit shitës, sipërmarrësit të punimeve të rikonstruksionit dhe kondominiumit. Me këtë marrëveshje, sipërmarrësi merrte përsipër të eliminonte defektet e konstatuara jo vetëm në pjesët e përbashkëta, por edhe brenda njësive imobiliare në pronësi ekskluzive të bashkëpronarëve të veçantë.

Gjykata e Apelit e Firences e kishte konsideruar këtë marrëveshje si "res inter alios acta", pra një fakt i parëndësishëm për pronarët e tretë që nuk kishin marrë pjesë drejtpërdrejt në të. Kasacioni, përkundrazi, e ka prishur këtë vendim me dërgim për rishqyrtim, duke shpjeguar se marrëveshja integronte në mënyrë të përkryer skemën e kontratës në favor të palës së tretë. Kërkesat për zbatueshmërinë e kësaj skeme janë:

• Prania e një interesi real të kontraktuesit (stipulante) për të përfituar palën e tretë;
• Ekzistenca e një situate pasigurie juridike (res dubia) për t'u zgjidhur;
• Vullneti i qartë i palëve për t'i atribuuar palës së tretë të drejtën për të kërkuar përmbushjen e detyrimit (në këtë rast, eliminimin e defekteve).

Përfundime

Urdhëresa nr. 30930 e vitit 2025 ofron një interpretim modern dhe funksional të transaksionit, duke vlerësuar autonominë kontraktuale të palëve dhe aftësinë e tyre për të zgjidhur konflikte komplekse që përfshijnë një pluralitet subjektesh, siç ndodh zakonisht në kontekstet e bashkëpronësisë. Për pronarët e pasurive të paluajtshme dhe për bashkëpronarët, bëhet fjalë për një vendim me dobi të madhe, i cili thjeshton mbrojtjen e të drejtave të tyre kontraktuale edhe në prani të marrëveshjeve transaktive të lidhura nga subjekte të tjera.