Дійсність договорів купівлі-продажу нерухомості та виправлення містобудівних декларацій: аналіз ухвали № 30827/2025
Під час купівлі або продажу житла питання містобудівної відповідності є однією з найбільш делікатних тем і часто стає причиною судових спорів. Часто виникає питання, що відбувається, якщо в договорі купівлі-продажу нерухомості містяться неправдиві відомості про дату будівництва об'єкта. Касаційний суд, ухваливши важливе рішення № 30827 від 24 листопада 2025 року, надав фундаментальне роз'яснення з цього аспекту, окресливши межі між недійсністю правочину та можливістю збереження угоди шляхом подальшого акта виправлення.
Справа та природа містобудівної недійсності
Судовий спір виник через договір купівлі-продажу, в якому продавець Т. (представлений О. Р.) заявив, що об'єкт нерухомості був побудований до 1 вересня 1967 року. Однак ця заява виявилася неправдивою. Інша сторона, Г., посилаючись на це, вимагала визнання договору недійсним відповідно до ст. 40 Закону № 47 від 1985 року. Апеляційний суд Реджо-Калабрії відхилив позов про визнання недійсності, і це рішення було підтверджене Верховним судом. Але який ключовий принцип встановили судді?
Суть полягає у розмежуванні між текстуальною та сутнісною недійсністю. Згідно зі сталою судовою практикою, започаткованою історичним рішенням Об'єднаних палат № 8230 від 2019 року, недійсність, передбачена містобудівним законодавством, має формальний і текстуальний характер. Це означає, що правочин є недійсним лише тоді, коли в ньому повністю відсутні згадки, передбачені законом, а не через просту об'єктивну невідповідність об'єкта містобудівним нормам.
Правова позиція Касаційного суду
Щоб повністю зрозуміти значення цього рішення, варто ознайомитися з офіційною правовою позицією, викладеною в ухвалі № 30827/2025:
З текстуальної природи недійсності, встановленої ст. 40 Закону № 47 від 1985 року, випливає, що заява продавця в акті передачі майна щодо часу будівництва об'єкта (у даному випадку до 1 вересня 1967 року) є альтернативою внесенню в акт посилань на містобудівний дозвіл, з чого випливає, що неправдива заява щодо часу будівництва об'єкта не тягне за собою недійсність правочину, якщо вона виправлена шляхом внесення змін до акта, подання та згадки реальних дозвільних документів на будівництво, що стосуються цього об'єкта.
Як чітко пояснили судді, закон вимагає під загрозою недійсності, щоб акт містив або згадку про дозвільний документ (наприклад, дозвіл на будівництво), або, як альтернативу, декларацію, що засвідчує початок будівництва до 1 вересня 1967 року. Ці дві згадки є взаємозамінними.
Санація шляхом акта виправлення
Найбільш інноваційний та обнадійливий аспект для стабільності цивільного обороту стосується можливості виправлення початкової помилки або неправдивих даних. Якщо продавець неправдиво заявляє, що об'єкт побудований до 1967 року, але насправді будівля має належні дозвільні документи (хоча й видані після цієї дати), договір купівлі-продажу не є безнадійно недійсним. Недійсності можна уникнути за дотримання таких умов:
- Дозвільні документи на об'єкт нерухомості реально існували на момент укладення правочину;
- Ці документи фактично стосуються відповідного об'єкта будівництва;
- Складається подальший акт виправлення, в якому ці реальні дозвільні документи додаються та прямо згадуються.
Таким чином, початкова неправдива заява долається та виправляється шляхом подальшого документального доповнення, що захищає наслідки передачі права власності та довіру покупця до реальної містобудівної відповідності об'єкта.
Висновки
Ухвала № 30827/2025 Касаційного суду відповідає потребі гарантування визначеності угод з нерухомістю, запобігаючи тому, щоб суто формальні вади або неточні заяви, які легко виправити, могли зруйнувати економічно значущі договори. Рішення підтверджує, що містобудівна недійсність не є інструментом беззастережного покарання, а є захисним механізмом, спрямованим на те, щоб на ринку оберталися лише ті об'єкти нерухомості, на які держава видала належний дозвіл, існування якого може бути підтверджене навіть постфактум.
