Veljavnost nepremičninskih pogodb in popravek urbanističnih izjav: analiza odločbe št. 30827/2025

Pri nakupu ali prodaji nepremičnine je urbanistična skladnost ena najbolj občutljivih tem in pogost vir sporov. Pogosto se postavlja vprašanje, kaj se zgodi, če so v kupoprodajni pogodbi za nepremičnino navedene neresnične izjave o datumu gradnje objekta. Kasacijsko sodišče je s pomembno odločbo št. 30827 z dne 24. novembra 2025 ponudilo temeljno pojasnilo o tem vprašanju, pri čemer je začrtalo meje med ničnostjo pravnega akta in možnostjo rešitve pogodbe s poznejšim popravnim aktom.

Primer in narava urbanistične ničnosti

Spor izhaja iz kupoprodaje, pri kateri je odsvojitelj T. (ki ga je zastopal O. R.) izjavil, da je bila nepremičnina zgrajena pred 1. septembrom 1967. Ta izjava se je izkazala za neresnično. Nasprotna stranka, G., se je zato sklicevala na ničnost pogodbe v skladu s 40. členom zakona št. 47 iz leta 1985. Prizivno sodišče v Reggio Calabrii je zahtevek za ugotovitev ničnosti zavrnilo, odločitev pa je potrdilo tudi vrhovno sodišče. Toda katero je ključno načelo, ki so ga določili sodniki?

Bistvo je v razlikovanju med besedilno in vsebinsko ničnostjo. V skladu z ustaljeno sodno prakso, ki jo je utemeljila zgodovinska sodba združenih senatov št. 8230 iz leta 2019, ima ničnost, ki jo predvideva urbanistična zakonodaja, formalni in besedilni značaj. To pomeni, da je akt ničen le, če v njem povsem manjkajo z zakonom predpisane navedbe, in ne zaradi zgolj objektivne neskladnosti nepremičnine z urbanističnimi predpisi.

Pravno stališče kasacijskega sodišča

Za popolno razumevanje pomena te odločitve je koristno prebrati uradno stališče, izraženo v odločbi št. 30827/2025:

Iz besedilne narave ničnosti, ki jo določa 40. člen zakona št. 47 iz leta 1985, izhaja, da je izjava odsvojitelja v prenosnem aktu o obdobju gradnje nepremičnine (v konkretnem primeru pred 1. septembrom 1967) alternativna vključitvi sklicevanj na urbanistično dovoljenje v sam akt, s posledico, da neresnična izjava glede obdobja gradnje nepremičnine ne povzroči ničnosti prenosnega akta, če je ta presežena s popravkom akta, s predložitvijo in navedbo dejanskih gradbenih dovoljenj, ki se nanašajo na zgradbo.

Kot so jasno pojasnili sodniki, zakon pod grožnjo ničnosti zahteva, da akt vsebuje bodisi navedbo gradbenega dovoljenja (npr. gradbeno dovoljenje, dovoljenje za gradnjo) bodisi, kot alternativo, nadomestno izjavo o notarski listini, ki potrjuje začetek gradnje pred 1. septembrom 1967. Ti dve navedbi sta med seboj alternativni.

Sanacija s popravnim aktom

Najbolj inovativen in pomirjujoč vidik za stabilnost pravnega prometa zadeva možnost odprave začetne napake ali neresnice. Če odsvojitelj neresnično izjavi, da je nepremičnina iz obdobja pred letom 1967, vendar ima objekt dejansko ustrezna gradbena dovoljenja (čeprav iz poznejšega obdobja), kupoprodajna pogodba ni nepopravljivo nična. Ničnosti se je mogoče izogniti, če so izpolnjeni naslednji pogoji:

• Gradbena dovoljenja za nepremičnino dejansko obstajajo v trenutku sklenitve prenosnega akta;
• Ta dovoljenja se dejansko nanašajo na obravnavano gradnjo;
• Sestavljen je poznejši popravni akt, v katerem so ta dejanska gradbena dovoljenja predložena in izrecno navedena.

Na ta način se začetna neresnična izjava preseže in sanira s poznejšo dopolnitvijo dokumentacije, s čimer se zavarujejo učinki prenosa lastninske pravice in varuje zaupanje kupca v dejansko urbanistično skladnost nepremičnine.

Sklepi

Odločba kasacijskega sodišča št. 30827/2025 je v skladu s potrebo po zagotavljanju varnosti nepremičninskih transakcij, saj preprečuje, da bi zgolj formalne pomanjkljivosti ali nenatančne izjave – ki jih je mogoče zlahka odpraviti – uničile gospodarsko pomembne pogodbe. Odločitev potrjuje, da urbanistična ničnost ni orodje za brezpogojno kaznovanje, temveč varstvo, katerega namen je zagotoviti, da so na trgu le tiste nepremičnine, za katere je država izdala ustrezno gradbeno dovoljenje, katerega obstoj se lahko potrdi tudi naknadno.