Η εγκυρότητα των συμβάσεων ακινήτων και η διόρθωση των πολεοδομικών δηλώσεων: η ανάλυση της Διάταξης υπ' αριθμ. 30827/2025
Κατά την αγορά ή πώληση μιας κατοικίας, η πολεοδομική νομιμότητα αποτελεί ένα από τα πιο ευαίσθητα ζητήματα και πηγή συχνών δικαστικών διαφορών. Συχνά τίθεται το ερώτημα τι συμβαίνει εάν στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου περιληφθούν δηλώσεις που δεν ανταποκρίνονται στην αλήθεια σχετικά με την ημερομηνία ανέγερσης του κτιρίου. Το Ακυρωτικό Δικαστήριο (Corte di Cassazione), με τη σημαντική διάταξη υπ' αριθμ. 30827 της 24ης Νοεμβρίου 2025, προσέφερε μια θεμελιώδη διευκρίνιση επί του θέματος, οριοθετώντας τα σύνορα μεταξύ της ακυρότητας της πράξης και της δυνατότητας διάσωσης της συμφωνίας μέσω μιας μεταγενέστερης διορθωτικής πράξης.
Η υπόθεση και η φύση της πολεοδομικής ακυρότητας
Η διαφορά προέκυψε από μια αγοραπωλησία όπου ο πωλητής, Τ. (εκπροσωπούμενος από τον O. R.), είχε δηλώσει ότι το ακίνητο είχε ανεγερθεί σε χρόνο προγενέστερο της 1ης Σεπτεμβρίου 1967. Η δήλωση αυτή, ωστόσο, αποδείχθηκε αναληθής. Ο αντισυμβαλλόμενος, G., επικαλέστηκε τότε την ακυρότητα της σύμβασης σύμφωνα με το άρθρο 40 του Νόμου υπ' αριθμ. 47 του 1985. Το Εφετείο του Reggio Calabria είχε απορρίψει την αίτηση ακυρότητας, απόφαση η οποία επικυρώθηκε στη συνέχεια από το Ανώτατο Δικαστήριο. Ποια είναι όμως η θεμελιώδης αρχή που καθιέρωσαν οι δικαστές;
Το κλειδί έγκειται στη διάκριση μεταξύ τυπικής ακυρότητας και ουσιαστικής ακυρότητας. Σύμφωνα με την παγιωμένη νομολογία, η οποία εγκαινιάστηκε από την ιστορική απόφαση των Ενωμένων Τμημάτων υπ' αριθμ. 8230 του 2019, η ακυρότητα που προβλέπεται από τον πολεοδομικό νόμο έχει τυπικό και γραμματικό χαρακτήρα. Αυτό σημαίνει ότι η πράξη είναι άκυρη μόνο εάν ελλείπουν εντελώς οι αναφορές που επιβάλλει ο νόμος, και όχι λόγω της απλής αντικειμενικής μη συμμόρφωσης του ακινήτου προς τους πολεοδομικούς κανόνες.
Το νομικό αξίωμα του Ακυρωτικού Δικαστηρίου
Για την πλήρη κατανόηση της εμβέλειας αυτής της απόφασης, είναι χρήσιμο να αναγνωσθεί το επίσημο αξίωμα που διατυπώθηκε στη διάταξη υπ' αριθμ. 30827/2025:
Από τον τυπικό χαρακτήρα της ακυρότητας που επιβάλλεται από το άρθρο 40 του Ν. 47/1985 συνάγεται ότι η δήλωση του πωλητή στην πράξη μεταβίβασης σχετικά με την εποχή ανέγερσης του ακινήτου (εν προκειμένω, προ της 1ης Σεπτεμβρίου 1967) είναι εναλλακτική προς την καταχώριση στην πράξη των αναφορών στον πολεοδομικό τίτλο, με συνέπεια η ψευδής δήλωση σχετικά με την εποχή ανέγερσης του αγαθού να μην συνεπάγεται την ακυρότητα της μεταβιβαστικής πράξης, εάν αυτή υπερκεραστεί, κατά τη διόρθωση της πράξης, από την προσκόμιση και αναφορά των αδειών δόμησης του ακινήτου, οι οποίες είναι πραγματικές και αφορούν την εν λόγω κατασκευή.
Όπως εξηγήθηκε σαφώς από τους δικαστές, ο νόμος απαιτεί, επί ποινή ακυρότητας, η πράξη να περιέχει είτε την αναφορά της άδειας δόμησης (π.χ. οικοδομική άδεια) είτε, εναλλακτικά, την υπεύθυνη δήλωση που βεβαιώνει την έναρξη της κατασκευής σε ημερομηνία προγενέστερη της 1ης Σεπτεμβρίου 1967. Αυτές οι δύο αναφορές είναι μεταξύ τους εναλλακτικές.
Η ίαση μέσω της διορθωτικής πράξης
Το πιο καινοτόμο και καθησυχαστικό σημείο για τη σταθερότητα των νομικών συναλλαγών αφορά τη δυνατότητα αποκατάστασης ενός αρχικού σφάλματος ή ψεύδους. Εάν ο πωλητής δηλώσει ψευδώς ότι το ακίνητο είναι προ του 1967, αλλά το κτίριο διαθέτει στην πραγματικότητα νόμιμες άδειες δόμησης (έστω και μεταγενέστερες αυτής της ημερομηνίας), η πράξη αγοραπωλησίας δεν είναι ανεπανόρθωτα άκυρη. Η ακυρότητα μπορεί να αποφευχθεί εάν συντρέχουν οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
- Οι άδειες δόμησης του ακινήτου υφίστανται πραγματικά κατά τον χρόνο κατάρτισης της μεταβιβαστικής πράξης·
- Οι εν λόγω τίτλοι αφορούν πράγματι την εν λόγω κατασκευή·
- Συντάσσεται μεταγενέστερη διορθωτική πράξη στην οποία οι εν λόγω πραγματικοί τίτλοι δόμησης προσκομίζονται και αναφέρονται ρητά.
Με αυτόν τον τρόπο, η αρχική ψευδής βεβαίωση υπερκεράζεται και ιάται από τη μεταγενέστερη συμπλήρωση εγγράφων, διασφαλίζοντας τα αποτελέσματα της μεταβίβασης της κυριότητας και προστατεύοντας την εμπιστοσύνη του αγοραστή σχετικά με την πραγματική πολεοδομική νομιμότητα του αγαθού.
Συμπεράσματα
Η διάταξη υπ' αριθμ. 30827/2025 του Ακυρωτικού Δικαστηρίου ευθυγραμμίζεται με την ανάγκη διασφάλισης της βεβαιότητας των συναλλαγών ακινήτων, αποφεύγοντας το ενδεχόμενο αμιγώς τυπικά ελαττώματα ή ανακριβείς δηλώσεις – οι οποίες όμως διορθώνονται εύκολα – να ακυρώνουν οικονομικά σημαντικές συμβάσεις. Η απόφαση επαναλαμβάνει ότι η πολεοδομική ακυρότητα δεν αποτελεί εργαλείο άνευ όρων τιμωρίας, αλλά μια προστασία που αποσκοπεί στο να διασφαλίσει ότι στην αγορά κυκλοφορούν μόνο ακίνητα για τα οποία το Κράτος έχει εκδώσει νόμιμη άδεια δόμησης, η ύπαρξη της οποίας μπορεί να πιστοποιηθεί ακόμη και εκ των υστέρων.
