La validité des contrats immobiliers et la rectification des déclarations d'urbanisme : l'analyse de l'Ordonnance n° 30827/2025

Lors de l'achat ou de la vente d'un logement, la conformité urbanistique est l'un des sujets les plus délicats et une source fréquente de contentieux. On se demande souvent ce qu'il advient si des déclarations inexactes concernant la date de construction du bâtiment sont insérées dans le contrat de vente immobilière. La Cour de cassation, avec l'importante ordonnance n° 30827 du 24 novembre 2025, a apporté un éclaircissement fondamental sur cet aspect, en délimitant les frontières entre la nullité de l'acte et la possibilité de sauver l'accord par le biais d'un acte de rectification ultérieur.

L'affaire et la nature de la nullité urbanistique

Le litige trouve son origine dans une vente où le vendeur, T. (représenté par O. R.), avait déclaré que le bien immobilier avait été construit avant le 1er septembre 1967. Cette déclaration s'était toutefois révélée mensongère. La partie adverse, G., avait alors invoqué la nullité du contrat en vertu de l'art. 40 de la Loi n° 47 de 1985. La Cour d'appel de Reggio de Calabre avait rejeté la demande de nullité, décision confirmée par la suite par la Cour suprême. Mais quel est le principe cardinal établi par les juges ?

La clé de voûte réside dans la distinction entre nullité textuelle et nullité substantielle. Selon l'orientation consolidée de la jurisprudence, inaugurée par l'arrêt historique des Chambres réunies n° 8230 de 2019, la nullité prévue par la loi urbanistique a un caractère formel et textuel. Cela signifie que l'acte n'est nul que si les mentions prescrites par la loi font totalement défaut, et non en raison de la simple non-conformité objective du bien aux normes urbanistiques.

La maxime de la Cour de cassation

Pour comprendre pleinement la portée de cette décision, il est utile de lire la maxime officielle exprimée dans l'ordonnance n° 30827/2025 :

De la nature textuelle de la nullité prononcée par l'art. 40 de la loi n° 47 de 1985, il découle que la déclaration du vendeur dans l'acte de transfert concernant l'époque de construction du bien (en l'espèce, avant le 1er septembre 1967) est alternative à l'insertion dans l'acte des références au titre urbanistique, avec pour conséquence que la déclaration mensongère concernant l'époque de construction du bien n'entraîne pas la nullité de l'acte translatif si elle est surmontée, lors de la rectification de l'acte, par la production et la mention des titres habilitants du bien, réels et se rapportant à la construction.

Comme l'expliquent clairement les juges de légitimité, la loi exige, sous peine de nullité, que l'acte contienne soit la mention du titre habilitant (ex. permis de construire, autorisation d'urbanisme), soit, en alternative, la déclaration substitutive d'acte notarié attestant le début de la construction à une date antérieure au 1er septembre 1967. Ces deux mentions sont alternatives entre elles.

La régularisation par l'acte de rectification

Le point le plus innovant et rassurant pour la stabilité des transactions juridiques concerne la possibilité de remédier à une erreur ou à une fausseté initiale. Si le vendeur déclare faussement que le bien est antérieur à 1967, mais que le bâtiment est en réalité pourvu de titres de construction réguliers (bien que postérieurs à cette date), l'acte de vente n'est pas irrémédiablement nul. La nullité peut être évitée si les conditions suivantes sont remplies :

• Les titres habilitants du bien existent réellement au moment de la signature de l'acte translatif ;
• Ces titres se rapportent effectivement à la construction en objet ;
• Un acte de rectification ultérieur est rédigé, dans lequel ces titres habilitants réels sont produits et mentionnés expressément.

De cette manière, la fausse attestation initiale est surmontée et régularisée par l'intégration documentaire ultérieure, sauvegardant ainsi les effets du transfert de propriété et protégeant la confiance de l'acquéreur quant à la réelle conformité urbanistique du bien.

Conclusions

L'ordonnance n° 30827/2025 de la Cour de cassation s'inscrit dans la nécessité de garantir la certitude des transactions immobilières, en évitant que des vices purement formels ou des déclarations inexactes – mais facilement amendables – ne puissent détruire des contrats économiquement importants. L'arrêt réaffirme que la nullité urbanistique n'est pas un instrument de punition inconditionnelle, mais une protection visant à garantir que seuls circulent sur le marché des biens pour lesquels l'État a délivré un titre de construction régulier, dont l'existence peut être certifiée même ex post.