De geldigheid van vastgoedcontracten en de rectificatie van stedenbouwkundige verklaringen: een analyse van de beschikking nr. 30827/2025

Bij de aankoop of verkoop van een woning is de stedenbouwkundige conformiteit een van de meest delicate onderwerpen en een bron van frequente geschillen. Men vraagt zich vaak af wat er gebeurt als er in een koopovereenkomst onjuiste verklaringen worden opgenomen over de bouwdatum van het gebouw. Het Italiaanse Hof van Cassatie (Corte di Cassazione) heeft met de belangrijke beschikking nr. 30827 van 24 november 2025 een fundamentele verduidelijking gegeven over dit aspect, waarbij de grenzen zijn afgebakend tussen de nietigheid van de akte en de mogelijkheid om de overeenkomst te redden door middel van een latere rectificatieakte.

De zaak en de aard van de stedenbouwkundige nietigheid

Het geschil vindt zijn oorsprong in een koopovereenkomst waarbij de vervreemder, T. (vertegenwoordigd door O. R.), had verklaard dat het onroerend goed was gebouwd vóór 1 september 1967. Deze verklaring bleek echter onjuist te zijn. De wederpartij, G., beriep zich daarop op de nietigheid van het contract op grond van art. 40 van de Wet nr. 47 van 1985. Het Hof van Beroep van Reggio Calabria had de vordering tot nietigverklaring afgewezen, een beslissing die vervolgens door het Hof van Cassatie werd bevestigd. Maar wat is het kernprincipe dat door de rechters is vastgesteld?

De kern van de zaak ligt in het onderscheid tussen tekstuele nietigheid en materiële nietigheid. Volgens de vaste rechtspraak, ingezet door het historische arrest van de Verenigde Kamers nr. 8230 van 2019, heeft de nietigheid voorzien in de stedenbouwkundige wetgeving een formeel en tekstueel karakter. Dit betekent dat de akte alleen nietig is als de wettelijk voorgeschreven vermeldingen volledig ontbreken, en niet vanwege de loutere objectieve niet-conformiteit van het onroerend goed met de stedenbouwkundige voorschriften.

De rechtsregel van het Hof van Cassatie

Om de reikwijdte van deze beslissing volledig te begrijpen, is het nuttig om de officiële rechtsregel te lezen zoals verwoord in beschikking nr. 30827/2025:

Uit de tekstuele aard van de nietigheid opgelegd door art. 40 van de wet nr. 47 van 1985 volgt dat de verklaring van de vervreemder in de overdrachtsakte over het tijdstip van de bouw van het onroerend goed (in dit geval vóór 1 september 1967) alternatief is aan het opnemen van verwijzingen naar de stedenbouwkundige titel in de akte, met als gevolg dat de onjuiste verklaring betreffende het tijdstip van de bouw van het goed niet leidt tot de nietigheid van de overdrachtsakte indien deze, bij rectificatie van de akte, wordt gecorrigeerd door de overlegging en vermelding van de werkelijke en op de bouw betrekking hebbende vergunningen.

Zoals duidelijk uitgelegd door de rechters, vereist de wet op straffe van nietigheid dat de akte ofwel de vermelding van de vergunning (bijv. bouwvergunning) bevat, ofwel, als alternatief, een vervangende verklaring van een notariële akte die bevestigt dat de bouw is aangevangen vóór 1 september 1967. Deze twee vermeldingen zijn onderling alternatief.

Sanering door middel van een rectificatieakte

Het meest vernieuwende en geruststellende punt voor de stabiliteit van het rechtsverkeer betreft de mogelijkheid om een fout of een aanvankelijke onjuistheid te herstellen. Indien de vervreemder onjuist verklaart dat het onroerend goed van vóór 1967 is, maar het gebouw in werkelijkheid beschikt over reguliere bouwvergunningen (hoewel van latere datum), is de koopakte niet onherstelbaar nietig. De nietigheid kan worden vermeden indien aan de volgende voorwaarden is voldaan:

• De vergunningen van het onroerend goed bestonden daadwerkelijk op het moment van het verlijden van de overdrachtsakte;
• Deze vergunningen hebben daadwerkelijk betrekking op de betreffende bouw;
• Er wordt een latere rectificatieakte opgesteld waarin deze werkelijke vergunningen worden overgelegd en uitdrukkelijk worden vermeld.

Op deze wijze wordt de aanvankelijke onjuiste verklaring overwonnen en gesaneerd door de latere documentatie-aanvulling, waardoor de effecten van de eigendomsoverdracht worden gewaarborgd en het vertrouwen van de koper in de werkelijke stedenbouwkundige conformiteit van het goed wordt beschermd.

Conclusies

Beschikking nr. 30827/2025 van het Hof van Cassatie sluit aan bij de noodzaak om de zekerheid van vastgoedtransacties te waarborgen, door te voorkomen dat louter formele gebreken of onnauwkeurige – maar gemakkelijk te corrigeren – verklaringen economisch relevante contracten kunnen vernietigen. De uitspraak bevestigt dat stedenbouwkundige nietigheid geen instrument is voor onvoorwaardelijke bestraffing, maar een bescherming die bedoeld is om te garanderen dat alleen onroerend goed op de markt circuleert waarvoor de staat een reguliere bouwvergunning heeft afgegeven, waarvan het bestaan ook achteraf kan worden gecertificeerd.