Valabilitatea contractelor imobiliare și rectificarea declarațiilor urbanistice: analiza Ordonanței nr. 30827/2025

Atunci când se cumpără sau se vinde o casă, regularitatea urbanistică reprezintă una dintre cele mai delicate probleme și o sursă frecventă de litigii. Adesea, ne întrebăm ce se întâmplă dacă în contractul de vânzare-cumpărare imobiliară sunt inserate declarații care nu corespund adevărului cu privire la data construcției clădirii. Curtea de Casație, prin importanta ordonanță nr. 30827 din 24 noiembrie 2025, a oferit o clarificare fundamentală asupra acestui aspect, conturând limitele dintre nulitatea actului și posibilitatea de a salva acordul prin intermediul unui act ulterior de rectificare.

Cazul și natura nulității urbanistice

Litigiul își are originea într-o vânzare-cumpărare în care înstrăinătorul, T. (reprezentat de O. R.), declarase că imobilul fusese construit înainte de 1 septembrie 1967. Această declarație s-a dovedit însă a fi neadevărată. Partea adversă, G., a invocat așadar nulitatea contractului în temeiul art. 40 din Legea nr. 47 din 1985. Curtea de Apel din Reggio Calabria respinsese cererea de nulitate, decizie confirmată ulterior de Curtea Supremă. Dar care este principiul de bază stabilit de judecători?

Cheia de boltă rezidă în distincția dintre nulitatea textuală și nulitatea substanțială. Conform orientării consolidate a jurisprudenței, inaugurată de istorica sentință a Secțiilor Unite nr. 8230 din 2019, nulitatea prevăzută de legea urbanistică are un caracter formal și textual. Aceasta înseamnă că actul este nul doar dacă lipsesc cu desăvârșire mențiunile prescrise de lege, și nu din cauza simplei neconformități obiective a imobilului cu normele urbanistice.

Maxima Curții de Casație

Pentru a înțelege pe deplin amploarea acestei decizii, este util să citim maxima oficială exprimată în ordonanța nr. 30827/2025:

Din natura textuală a nulității sancționate de art. 40 din Legea nr. 47 din 1985 rezultă că declarația înstrăinătorului în actul de transfer cu privire la epoca construcției imobilului (în speță, înainte de 1 septembrie 1967) este alternativă inserării în act a referințelor la titlul urbanistic, cu consecința că declarația mincinoasă referitoare la epoca construcției bunului nu atrage nulitatea actului translativ dacă aceasta este depășită, în cadrul rectificării actului, prin producerea și menționarea titlurilor abilitante ale imobilului, reale și referibile la construcție.

Așa cum au explicat clar judecătorii de legitimitate, legea impune, sub sancțiunea nulității, ca actul să conțină fie mențiunea titlului abilitant (ex. concesiune edilitară, autorizație de construire), fie, în mod alternativ, declarația substitutivă de act notoriu care să ateste începerea construcției la o dată anterioară de 1 septembrie 1967. Aceste două mențiuni sunt alternative între ele.

Sanarea prin actul de rectificare

Cel mai inovator și liniștitor aspect pentru stabilitatea circuitului juridic privește posibilitatea de a remedia o eroare sau o falsitate inițială. Dacă înstrăinătorul declară în mod fals că imobilul este ante-1967, dar clădirea este în realitate prevăzută cu titluri edilitare regulate (deși ulterioare acelei date), actul de vânzare-cumpărare nu este iremediabil nul. Nulitatea poate fi evitată dacă sunt îndeplinite următoarele condiții:

• Titlurile abilitante ale imobilului există în mod real în momentul stipulării actului translativ;
• Aceste titluri sunt efectiv referibile la construcția în cauză;
• Este redactat un act ulterior de rectificare în care aceste titluri abilitante reale sunt produse și menționate în mod expres.

În acest mod, falsa atestare inițială este depășită și sanată prin integrarea documentară ulterioară, salvgardând efectele transferului proprietății și protejând încrederea cumpărătorului în regularitatea urbanistică reală a bunului.

Concluzii

Ordonanța nr. 30827/2025 a Curții de Casație se aliniază necesității de a garanta certitudinea tranzacțiilor imobiliare, evitând ca viciile pur formale sau declarațiile inexacte – dar ușor de remediat – să poată distruge contracte relevante din punct de vedere economic. Pronunțarea reiterează faptul că nulitatea urbanistică nu este un instrument de pedeapsă necondiționată, ci o protecție menită să garanteze că pe piață circulă doar imobile pentru care Statul a eliberat un titlu edilitar regulat, a cărui existență poate fi certificată și ex post.