Ważność umów dotyczących nieruchomości a sprostowanie oświadczeń urbanistycznych: analiza postanowienia nr 30827/2025

Przy zakupie lub sprzedaży domu kwestia zgodności z przepisami urbanistycznymi jest jednym z najbardziej delikatnych tematów i źródłem częstych sporów sądowych. Często pojawia się pytanie, co dzieje się w sytuacji, gdy w umowie sprzedaży nieruchomości zawarte zostaną oświadczenia niezgodne z prawdą dotyczące daty budowy obiektu. Sąd Kasacyjny (Corte di Cassazione), w istotnym postanowieniu nr 30827 z dnia 24 listopada 2025 r., przedstawił fundamentalne wyjaśnienie w tym zakresie, wyznaczając granice między nieważnością aktu a możliwością uratowania umowy poprzez późniejszy akt sprostowania.

Sprawa i charakter nieważności urbanistycznej

Spór wywodzi się z umowy sprzedaży, w której zbywca, T. (reprezentowany przez O. R.), oświadczył, że nieruchomość została wybudowana przed 1 września 1967 r. Oświadczenie to okazało się jednak niezgodne z prawdą. Druga strona, G., powołała się zatem na nieważność umowy na podstawie art. 40 ustawy nr 47 z 1985 r. Sąd Apelacyjny w Reggio Calabria oddalił wniosek o stwierdzenie nieważności, co zostało następnie potwierdzone przez Sąd Najwyższy. Jaka jest jednak główna zasada ustalona przez sędziów?

Klucz do zrozumienia sprawy leży w rozróżnieniu między nieważnością tekstową a nieważnością materialną. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą, zapoczątkowaną historycznym wyrokiem Połączonych Izb (Sezioni Unite) nr 8230 z 2019 r., nieważność przewidziana przez prawo urbanistyczne ma charakter formalny i tekstowy. Oznacza to, że akt jest nieważny tylko wtedy, gdy całkowicie brakuje w nim wzmianek wymaganych przez prawo, a nie z powodu samej obiektywnej niezgodności nieruchomości z przepisami urbanistycznymi.

Teza Sądu Kasacyjnego

Aby w pełni zrozumieć znaczenie tego orzeczenia, warto zapoznać się z oficjalną tezą wyrażoną w postanowieniu nr 30827/2025:

Z tekstowego charakteru nieważności orzeczonej na mocy art. 40 ustawy nr 47 z 1985 r. wynika, że oświadczenie zbywcy w akcie przeniesienia własności dotyczące okresu budowy nieruchomości (w tym przypadku przed 1 września 1967 r.) jest alternatywne wobec zamieszczenia w akcie odniesień do tytułu urbanistycznego, z czego wynika, że fałszywe oświadczenie dotyczące okresu budowy obiektu nie powoduje nieważności aktu przeniesienia własności, jeżeli zostanie ono naprawione w drodze sprostowania aktu poprzez przedłożenie i wskazanie rzeczywistych tytułów uprawniających do budowy, odnoszących się do danej nieruchomości.

Jak jasno wyjaśnili sędziowie, prawo wymaga pod rygorem nieważności, aby akt zawierał albo wzmiankę o tytule uprawniającym (np. pozwolenie na budowę), albo, alternatywnie, oświadczenie zastępcze aktu notarialnego potwierdzające rozpoczęcie budowy przed 1 września 1967 r. Te dwie wzmianki są względem siebie alternatywne.

Sanacja poprzez akt sprostowania

Najbardziej innowacyjny i uspokajający punkt dla stabilności obrotu prawnego dotyczy możliwości naprawienia błędu lub początkowej nieprawdy. Jeśli zbywca fałszywie oświadczy, że nieruchomość powstała przed 1967 r., ale budynek w rzeczywistości posiada prawidłowe tytuły budowlane (choć późniejsze niż ta data), umowa sprzedaży nie jest nieodwołalnie nieważna. Nieważności można uniknąć, jeśli spełnione zostaną następujące warunki:

• Tytuły uprawniające do nieruchomości istnieją rzeczywiście w momencie zawierania aktu przeniesienia własności;
• Tytuły te faktycznie odnoszą się do przedmiotowej budowy;
• Sporządzony zostaje późniejszy akt sprostowania, w którym te rzeczywiste tytuły uprawniające zostają przedłożone i wyraźnie wymienione.

W ten sposób początkowe fałszywe oświadczenie zostaje przezwyciężone i naprawione poprzez późniejsze uzupełnienie dokumentacji, co chroni skutki przeniesienia własności oraz zabezpiecza zaufanie nabywcy do rzeczywistej zgodności urbanistycznej nieruchomości.

Wnioski

Postanowienie nr 30827/2025 Sądu Kasacyjnego wpisuje się w potrzebę zagwarantowania pewności transakcji na rynku nieruchomości, zapobiegając sytuacji, w której czysto formalne wady lub niedokładne – lecz łatwe do sprostowania – oświadczenia mogłyby zniweczyć istotne gospodarczo umowy. Orzeczenie potwierdza, że nieważność urbanistyczna nie jest narzędziem bezwarunkowej kary, lecz ochroną mającą na celu zapewnienie, że w obrocie znajdują się tylko te nieruchomości, dla których państwo wydało prawidłowy tytuł budowlany, którego istnienie może zostać potwierdzone również ex post.