Vlefshmëria e kontratave të pasurive të paluajtshme dhe korrigjimi i deklaratave urbanistike: analiza e Urdhëresës nr. 30827/2025

Kur blihet ose shitet një shtëpi, rregullsia urbanistike është një nga çështjet më delikate dhe burim i shpeshtë i mosmarrëveshjeve gjyqësore. Shpesh shtrohet pyetja se çfarë ndodh nëse në kontratën e shitblerjes së pasurisë së paluajtshme përfshihen deklarata që nuk korrespondojnë me të vërtetën lidhur me datën e ndërtimit të godinës. Gjykata e Kasacionit, me urdhëresën e rëndësishme nr. 30827 të datës 24 nëntor 2025, ka ofruar një sqarim thelbësor për këtë aspekt, duke përcaktuar kufijtë midis pavlefshmërisë së aktit dhe mundësisë për të shpëtuar marrëveshjen përmes një akti pasues korrigjimi.

Rasti dhe natyra e pavlefshmërisë urbanistike

Mosmarrëveshja e ka zanafillën nga një shitblerje në të cilën tjetërsuesi, T. (përfaqësuar nga O. R.), kishte deklaruar se pasuria e paluajtshme ishte ndërtuar në një periudhë përpara 1 shtatorit 1967. Megjithatë, kjo deklaratë doli të ishte e pavërtetë. Pala tjetër, G., kishte kërkuar rrjedhimisht pavlefshmërinë e kontratës në bazë të nenit 40 të Ligjit nr. 47 të vitit 1985. Gjykata e Apelit e Reggio Calabria-s kishte rrëzuar kërkesën për pavlefshmëri, vendim ky i konfirmuar më pas nga Gjykata Supreme. Por cili është parimi kryesor i vendosur nga gjyqtarët?

Çelësi qëndron në dallimin midis pavlefshmërisë tekstuale dhe pavlefshmërisë thelbësore. Sipas orientimit të konsoliduar të jurisprudencës, të inauguruar nga vendimi historik i Seksioneve të Bashkuara nr. 8230 të vitit 2019, pavlefshmëria e parashikuar nga ligji urbanistik ka karakter formal dhe tekstual. Kjo do të thotë se akti është i pavlefshëm vetëm nëse mungojnë plotësisht përmendjet e kërkuara nga ligji, dhe jo për shkak të mospërputhjes objektive të thjeshtë të pasurisë me normat urbanistike.

Maksima e Kasacionit

Për të kuptuar plotësisht shtrirjen e këtij vendimi, është e dobishme të lexohet maksima zyrtare e shprehur në urdhëresën nr. 30827/2025:

Nga natyra tekstuale e pavlefshmërisë së sanksionuar nga neni 40 i ligjit nr. 47 të vitit 1985 rrjedh se deklarata e tjetërsuesit në aktin e transferimit lidhur me periudhën e ndërtimit të pasurisë (në rastin konkret, para 1 shtatorit 1967) është alternative ndaj përfshirjes në akt të referencave për titullin urbanistik, me pasojë që deklarata e rreme lidhur me periudhën e ndërtimit të pasurisë nuk sjell pavlefshmërinë e aktit të transferimit nëse ajo tejkalohet, në fazën e korrigjimit të aktit, nga paraqitja dhe përmendja e titujve abilitues të pasurisë, realë dhe që i referohen ndërtimit.

Siç është shpjeguar qartë nga gjyqtarët e legjitimitetit, ligji kërkon, nën kërcënimin e pavlefshmërisë, që akti të përmbajë ose përmendjen e titullit abilitues (p.sh. leja e ndërtimit) ose, në mënyrë alternative, deklaratën zëvendësuese të aktit famëkeq që vërteton fillimin e ndërtimit në një datë përpara 1 shtatorit 1967. Këto dy përmendje janë ndërmjet tyre alternative.

Sanimi përmes aktit të korrigjimit

Pika më novatore dhe qetësuese për stabilitetin e marrëdhënieve juridike ka të bëjë me mundësinë për të riparuar një gabim ose një falsitet fillestar. Nëse tjetërsuesi deklaron në mënyrë të rreme se pasuria është para vitit 1967, por godina në realitet është e pajisur me tituj të rregullt ndërtimi (ndonëse të mëvonshëm se kjo datë), akti i shitblerjes nuk është i pavlefshëm në mënyrë të pariparueshme. Pavlefshmëria mund të shmanget nëse plotësohen kushtet e mëposhtme:

• Titujt abilitues të pasurisë ekzistojnë realisht në momentin e lidhjes së aktit të transferimit;
• Këta tituj i referohen në mënyrë efektive ndërtimit në fjalë;
• Hartohet një akt pasues korrigjimi në të cilin këta tituj abilitues realë paraqiten dhe përmenden shprehimisht.

Në këtë mënyrë, deklarimi i rremë fillestar tejkalohet dhe sanohet nga integrimi dokumentar pasues, duke ruajtur efektet e transferimit të pronësisë dhe duke mbrojtur besimin e blerësit mbi rregullsinë reale urbanistike të pasurisë.

Përfundime

Urdhëresa nr. 30827/2025 e Gjykatës së Kasacionit qëndron në përputhje me nevojën për të garantuar sigurinë e transaksioneve të pasurive të paluajtshme, duke shmangur që të metat thjesht formale ose deklaratat e pasakta – por lehtësisht të riparueshme – të mund të shkatërrojnë kontrata ekonomikisht të rëndësishme. Vendimi rikonfirmon se pavlefshmëria urbanistike nuk është një mjet ndëshkimi të pakushtëzuar, por një mbrojtje që synon të garantojë se në treg qarkullojnë vetëm pasuri për të cilat Shteti ka lëshuar një titull të rregullt ndërtimi, ekzistenca e të cilit mund të vërtetohet edhe ex post.