A validade dos contratos imobiliários e a retificação das declarações urbanísticas: a análise do Acórdão n.º 30827/2025

Quando se compra ou se vende uma casa, a regularidade urbanística é um dos temas mais delicados e fonte de frequentes litígios. Frequentemente questiona-se o que acontece se, no contrato de compra e venda imobiliária, forem inseridas declarações que não correspondem à verdade sobre a data de construção do edifício. O Supremo Tribunal de Cassação, com o importante acórdão n.º 30827 de 24 de novembro de 2025, ofereceu um esclarecimento fundamental sobre este aspeto, delineando as fronteiras entre a nulidade do ato e a possibilidade de salvar o acordo através de um posterior ato de retificação.

O caso e a natureza da nulidade urbanística

O litígio tem origem numa compra e venda em que o alienante, T. (representado por O. R.), tinha declarado que o imóvel tinha sido construído em época anterior a 1 de setembro de 1967. Tal declaração revelou-se, contudo, não verdadeira. A contraparte, G., invocou então a nulidade do contrato nos termos do art. 40 da Lei n.º 47 de 1985. O Tribunal de Recurso de Reggio Calabria tinha rejeitado o pedido de nulidade, decisão posteriormente confirmada pelo Supremo Tribunal. Mas qual é o princípio basilar estabelecido pelos juízes?

A chave da questão reside na distinção entre nulidade textual e nulidade substancial. Segundo a orientação consolidada da jurisprudência, inaugurada pelo histórico acórdão das Secções Unidas n.º 8230 de 2019, a nulidade prevista pela lei urbanística tem caráter formal e textual. Isto significa que o ato é nulo apenas se faltarem totalmente as menções prescritas pela lei, e não pela mera não conformidade objetiva do imóvel às normas urbanísticas.

A tese do Supremo Tribunal de Cassação

Para compreender plenamente o alcance desta decisão, é útil ler a tese oficial expressa no acórdão n.º 30827/2025:

Da natureza textual da nulidade cominada pelo art. 40 da Lei n.º 47 de 1985 decorre que a declaração do alienante no ato de transferência sobre a época de construção do imóvel (no caso, anterior a 1 de setembro de 1967) é alternativa à inserção no ato das referências ao título urbanístico, com a consequência de que a declaração mendaz inerente à época de construção do bem não comporta a nulidade do ato translativo se esta for superada, em sede de retificação do ato, pela produção e menção dos títulos habilitantes do imóvel, reais e referíveis à construção.

Como explicado claramente pelos juízes de legitimidade, a lei exige, sob pena de nulidade, que o ato contenha ou a menção do título habilitante (ex. licença de construção, alvará de construção) ou, em alternativa, a declaração substitutiva de ato notório que ateste o início da construção em data anterior a 1 de setembro de 1967. Estas duas menções são entre si alternativas.

A sanação através do ato de retificação

O ponto mais inovador e tranquilizador para a estabilidade das transações jurídicas diz respeito à possibilidade de remediar um erro ou uma falsidade inicial. Se o alienante declarar falsamente que o imóvel é anterior a 1967, mas o edifício estiver na realidade provido de títulos edilícios regulares (embora posteriores a essa data), o ato de compra e venda não é irremediavelmente nulo. A nulidade pode ser evitada se se verificarem as seguintes condições:

• Os títulos habilitantes do imóvel existem realmente no momento da celebração do ato translativo;
• Tais títulos são efetivamente referíveis à construção em objeto;
• É redigido um posterior ato de retificação no qual tais títulos habilitantes reais são produzidos e mencionados expressamente.

Desta forma, a falsa atestação inicial é superada e sanada pela posterior integração documental, salvaguardando os efeitos da transferência da propriedade e tutelando a confiança do comprador na real regularidade urbanística do bem.

Conclusões

O acórdão n.º 30827/2025 do Supremo Tribunal de Cassação coloca-se em linha com a necessidade de garantir a certeza das transações imobiliárias, evitando que vícios puramente formais ou declarações inexatas – mas facilmente emendáveis – possam destruir contratos economicamente relevantes. A pronúncia reitera que a nulidade urbanística não é um instrumento de punição incondicional, mas sim uma tutela destinada a garantir que no mercado circulem apenas imóveis para os quais o Estado emitiu um título edilício regular, cuja existência pode ser certificada também ex post.