Рішення співвласників та виключна власність: недійсність без одностайної згоди згідно з Постановою № 16893 від 2025 року
Життя в багатоквартирному будинку вимагає делікатного балансу між індивідуальними правами та колективними інтересами. Критичним моментом є межа повноважень зборів, особливо коли рішення стосуються виключної власності окремих співвласників. Верховний Суд, Постановою № 16893 від 24 червня 2025 року, надав фундаментальне роз'яснення, підтвердивши незаперечний принцип для захисту власників та належного управління багатоквартирним будинком.
Межі повноважень зборів та захист приватної власності
Справа, розглянута Верховним Судом, стосувалася протистояння між К. А. та І. і стосувалася рішення зборів, яке встановлювало доступ до даху (спільної частини згідно зі ст. 1117, п. 1 Цивільного кодексу) через виключну власність. Апеляційний суд Неаполя спочатку відхилив заперечення, але Верховний Суд скасував це рішення, стверджуючи, що збори не можуть розпоряджатися майном, яке не входить до їхніх прямих повноважень.
У сфері багатоквартирного будівництва, розпорядження майном, що перебуває у виключній власності окремих співвласників або третіх осіб, не входить до компетенції зборів, і тому рішення зборів, яке встановлює доступ до даху будівлі, спільної частини згідно зі ст. 1117, п. 1 Цивільного кодексу, за відсутності одностайної згоди співвласників, через виключну власність власника окремої житлової одиниці, є недійсним.
Ця максима є наріжним каменем права співвласності: рішення, яке встановлює прохід через приватну власність для доступу до спільної частини, є абсолютно недійсним, якщо воно не було схвалено одностайною згодою всіх співвласників. Недійсність, на відміну від оспорюваності, робить рішення нечинним з моменту його прийняття та може бути оскаржене без обмеження терміну. Основою є захист права власності, гарантованого Конституцією та Цивільним кодексом, яке не може бути порушене рішенням більшості.
Наслідки недійсності та нормативні посилання
Стаття 1135 Цивільного кодексу перелічує повноваження зборів, які зосереджені на управлінні та збереженні спільних частин, виключаючи можливість впливати на права виключної власності. Будь-яка зміна, що передбачає обмеження або встановлення сервітуту на приватну власність, вимагає акту розпорядження, який потребує одностайної згоди всіх зацікавлених власників і не може бути нав'язаний простою більшістю.
Це рішення має важливі практичні наслідки:
- Адміністратори повинні ретельно оцінювати пропозиції рішень, які можуть, навіть опосередковано, стосуватися виключної власності.
- Співвласники мають право заперечувати проти рішень, які порушують їхню приватну сферу власності, і можуть оскаржити їх без обмеження терміну.
- Встановлення речових прав на виключну власність (наприклад, право проходу) завжди вимагає письмової та одностайної згоди залучених співвласників.
Висновки: Застереження для належного управління багатоквартирним будинком
Постанова № 16893 від 2025 року Верховного Суду підтверджує пріоритет права індивідуальної власності в багатоквартирному будинку. Жодна збори більшості не може законно розпоряджатися приватним майном без одностайної згоди його власника. Цей принцип є важливим для забезпечення правової визначеності та запобігання зловживанням, сприяючи справедливому управлінню багатоквартирним будинком, яке поважає права кожного співвласника. Адміністраторів та власників закликають з максимальною увагою розрізняти спільне та виключне майно, діючи завжди в повному дотриманні закону.
