มติที่ประชุมคอนโดมิเนียมและกรรมสิทธิ์เฉพาะ: ความเป็นโมฆะหากปราศจากฉันทามติเป็นเอกฉันท์ตามคำสั่งที่ 16893 ปี 2025

การอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมต้องอาศัยความสมดุลที่ละเอียดอ่อนระหว่างสิทธิส่วนบุคคลและผลประโยชน์ส่วนรวม จุดวิกฤตคือขอบเขตอำนาจในการตัดสินใจของที่ประชุม โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมติที่ประชุมเกี่ยวข้องกับกรรมสิทธิ์เฉพาะของเจ้าของร่วมแต่ละราย ศาลฎีกาแห่ง Cassazione ด้วยคำสั่งที่ 16893 ลงวันที่ 24 มิถุนายน 2025 ได้ให้ความกระจ่างที่สำคัญ โดยยืนยันหลักการที่ไม่อาจละทิ้งได้เพื่อปกป้องเจ้าของและการบริหารจัดการคอนโดมิเนียมที่ถูกต้อง

ขอบเขตของที่ประชุมและการคุ้มครองทรัพย์สินส่วนบุคคล

คดีที่ Cassazione พิจารณาเป็นการโต้แย้งระหว่าง C. A. และ I. ซึ่งเกี่ยวข้องกับมติที่ประชุมที่กำหนดให้มีการเข้าถึงดาดฟ้า (ส่วนกลางตามมาตรา 1117 ข้อ 1 ประมวลกฎหมายแพ่ง) ผ่านทางกรรมสิทธิ์เฉพาะ ศาลอุทธรณ์แห่งเนเปิลส์ได้ปฏิเสธการคัดค้านในตอนแรก แต่ศาลฎีกาได้ยกเลิกคำตัดสินดังกล่าว โดยระบุว่าที่ประชุมไม่สามารถจัดการทรัพย์สินที่ไม่อยู่ในอำนาจโดยตรงได้

ในเรื่องคอนโดมิเนียมอาคาร ที่ประชุมไม่มีอำนาจในการจัดการทรัพย์สินที่เป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะของเจ้าของร่วมแต่ละรายหรือบุคคลภายนอก ดังนั้น มติของที่ประชุมคอนโดมิเนียมที่กำหนดให้การเข้าถึงดาดฟ้าของอาคาร ซึ่งเป็นส่วนกลางตามมาตรา 1117 ข้อ 1 ประมวลกฎหมายแพ่ง โดยปราศจากฉันทามติเป็นเอกฉันท์ของเจ้าของร่วม จะถือเป็นโมฆะ หากต้องผ่านกรรมสิทธิ์เฉพาะของเจ้าของยูนิตอสังหาริมทรัพย์รายเดียว

หลักการนี้เป็นเสาหลักของกฎหมายคอนโดมิเนียม: มติที่กำหนดให้มีการผ่านกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลเพื่อเข้าถึงส่วนกลางถือเป็นโมฆะโดยสิ้นเชิง เว้นแต่จะได้รับการอนุมัติด้วยฉันทามติเป็นเอกฉันท์ของเจ้าของร่วมทั้งหมด ความเป็นโมฆะ ซึ่งแตกต่างจากความสามารถในการถูกเพิกถอน ทำให้มติที่ประชุมไม่มีผลตั้งแต่ต้นและสามารถถูกโต้แย้งได้โดยไม่มีข้อจำกัดด้านเวลา รากฐานอยู่ที่การคุ้มครองสิทธิในทรัพย์สิน ซึ่งได้รับการคุ้มครองโดยรัฐธรรมนูญและประมวลกฎหมายแพ่ง ซึ่งไม่สามารถถูกบั่นทอนได้ด้วยการตัดสินใจด้วยเสียงข้างมาก

ผลของความเป็นโมฆะและการอ้างอิงตามกฎหมาย

มาตรา 1135 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งระบุถึงอำนาจของที่ประชุม ซึ่งมุ่งเน้นไปที่การจัดการและการอนุรักษ์ส่วนกลาง โดยไม่รวมถึงอำนาจในการกระทบสิทธิในกรรมสิทธิ์เฉพาะ การเปลี่ยนแปลงใดๆ ที่ส่งผลให้เกิดข้อจำกัดหรือการจัดตั้งภาระจำยอมบนทรัพย์สินส่วนบุคคลต้องอาศัยการดำเนินการที่ต้องได้รับฉันทามติเป็นเอกฉันท์ของเจ้าของทั้งหมดที่เกี่ยวข้อง ไม่สามารถบังคับได้ด้วยเสียงข้างมาก

คำตัดสินนี้มีผลกระทบในทางปฏิบัติที่สำคัญ:

• ผู้จัดการต้องประเมินข้อเสนอของมติที่ประชุมอย่างรอบคอบ ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อกรรมสิทธิ์เฉพาะ แม้จะเป็นทางอ้อมก็ตาม
• เจ้าของร่วมมีสิทธิคัดค้านมติที่ละเมิดขอบเขตทรัพย์สินส่วนบุคคลของตน โดยสามารถโต้แย้งได้โดยไม่มีข้อจำกัดด้านเวลา
• การจัดตั้งสิทธิในทรัพย์สินบนกรรมสิทธิ์เฉพาะ (เช่น สิทธิในการผ่าน) ต้องอาศัยความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรและเป็นเอกฉันท์ของเจ้าของร่วมที่เกี่ยวข้องเสมอ

บทสรุป: คำเตือนสำหรับการบริหารจัดการคอนโดมิเนียมที่ถูกต้อง

คำสั่งที่ 16893 ปี 2025 ของ Cassazione ยืนยันถึงความสำคัญสูงสุดของสิทธิในทรัพย์สินส่วนบุคคลในคอนโดมิเนียม ไม่มีเสียงข้างมากในที่ประชุมใดๆ ที่สามารถจัดการทรัพย์สินส่วนบุคคลได้อย่างถูกต้องโดยปราศจากฉันทามติเป็นเอกฉันท์ของเจ้าของ หลักการนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งในการรับประกันความแน่นอนของกฎหมายและป้องกันการละเมิด ส่งเสริมการบริหารจัดการคอนโดมิเนียมที่ยุติธรรมและเคารพในสิทธิของเจ้าของร่วมแต่ละราย ผู้จัดการและเจ้าของร่วมได้รับการเตือนให้ใส่ใจอย่างสูงสุดในการแยกแยะระหว่างสิ่งที่ส่วนกลางและสิ่งที่เฉพาะเจาะจง โดยดำเนินการภายใต้การเคารพกฎหมายอย่างเต็มที่เสมอ