Sklepi etažne lastnine in izključna lastnina: Ničnost brez soglasja vseh po sklepu št. 16893 iz leta 2025

Življenje v etažni lastnini zahteva skrbno ravnotežje med posameznimi pravicami in skupnimi interesi. Ključna točka je meja odločevalne moči skupščine, zlasti ko sklepi posegajo v izključno lastnino posameznih etažnih lastnikov. Vrhovno sodišče, s sklepom št. 16893 z dne 24. junija 2025, je podalo bistveno pojasnilo, s katerim je ponovno potrdilo načelo, ki je nepogrešljivo za zaščito lastnikov in pravilno upravljanje etažne lastnine.

Meje skupščine in varstvo zasebne lastnine

V primeru, ki ga je obravnavalo Vrhovno sodišče, sta bila vpletena C. A. in I., zadeva pa se je nanašala na sklep skupščine, ki je določal dostop do strehe (skupni del v skladu s 1. točko člena 1117 civilnega zakonika) preko izključne lastnine. Sodišče prve stopnje je sprva zavrnilo ugovore, vendar je Vrhovno sodišče to odločbo razveljavilo in potrdilo, da skupščina ne more razpolagati s premoženjem, ki ne spada v njene neposredne pristojnosti.

Glede etažne lastnine ne spada v pristojnost skupščine obravnavanje premoženja, ki je v izključni lastnini posameznih etažnih lastnikov ali tretjih oseb, zato je ničen sklep etažne lastnine, s katerim se določi, da se dostop do strehe stavbe, ki je skupni del v skladu s 1. točko člena 1117 civilnega zakonika, brez soglasja vseh etažnih lastnikov, izvaja preko izključne lastnine lastnika posamezne nepremičninske enote.

Ta pravna maksima je temelj prava etažne lastnine: sklep, ki nalaga prehod preko zasebne lastnine za dostop do skupnega dela, je popolnoma ničen, razen če je bil sprejet s soglasjem vseh etažnih lastnikov. Ničnost, za razliko od razveljavljivosti, povzroči, da je sklep neveljaven že od samega začetka in ga je mogoče izpodbijati brez časovne omejitve. Temelj je v varstvu lastninske pravice, ki jo varuje Ustava in Civilni zakonik, in ki je ne more ogroziti odločitev večine.

Posledice ničnosti in zakonske določbe

Člen 1135 Civilnega zakonika našteva pristojnosti skupščine, ki se osredotočajo na upravljanje in ohranjanje skupnih delov, izključujejo pa možnost poseganja v pravice izključne lastnine. Vsaka sprememba, ki pomeni omejitev ali ustanovitev služnosti na zasebni lastnini, zahteva akt razpolaganja, ki zahteva soglasje vseh zadevnih lastnikov, in ga ne more naložiti zgolj večina.

Ta sodba ima pomembne praktične posledice:

• Upravniki morajo skrbno oceniti predloge sklepov, ki bi lahko, tudi posredno, posegli v izključno lastnino.
• Etažni lastniki imajo pravico nasprotovati sklepom, ki kršijo njihovo zasebno lastnino, in jih lahko izpodbijajo brez časovne omejitve.
• Ustanovitev stvarnih pravic na izključni lastnini (kot je pravica prehoda) vedno zahteva pisno soglasje vseh vpletenih etažnih lastnikov.

Zaključek: Opozorilo za pravilno upravljanje etažne lastnine

Sklep št. 16893 iz leta 2025 Vrhovnega sodišča ponovno potrjuje prednost posamezne lastninske pravice v etažni lastnini. Nobena skupščinska večina ne more veljavno razpolagati z zasebnim premoženjem brez soglasja njegovega lastnika. To načelo je bistveno za zagotavljanje pravne varnosti in preprečevanje zlorab, s čimer se spodbuja pravično upravljanje etažne lastnine, ki spoštuje prerogative vsakega etažnega lastnika. Upravniki in lastniki so pozvani k največji pozornosti pri razlikovanju med tem, kar je skupno, in tem, kar je izključno, ter k vedno polnemu spoštovanju zakona.