Délibérations de copropriété et propriété exclusive : la nullité sans consentement unanime selon l'ordonnance 16893 de 2025

La vie en copropriété exige un équilibre délicat entre les droits individuels et les intérêts collectifs. Un point critique est la limite du pouvoir décisionnel de l'assemblée, en particulier lorsque les délibérations touchent à la propriété exclusive des copropriétaires individuels. La Cour suprême de cassation, par son ordonnance n° 16893 du 24 juin 2025, a apporté une clarification fondamentale, réaffirmant un principe indispensable à la protection des propriétaires et à la bonne administration de la copropriété.

Les limites de l'assemblée et la protection de la propriété privée

L'affaire examinée par la Cour de cassation opposait C. A. et I., et concernait une délibération d'assemblée qui établissait l'accès au toit (partie commune conformément à l'art. 1117, n° 1, du Code civil) par le biais d'une propriété exclusive. La Cour d'appel de Naples avait initialement rejeté les contestations, mais la Cour suprême a cassé cette décision, affirmant que l'assemblée ne peut disposer de biens qui n'entrent pas dans ses attributions directes.

En matière de copropriété immobilière, il n'appartient pas à l'assemblée de s'occuper des biens appartenant en propriété exclusive aux copropriétaires individuels ou à des tiers, et par conséquent, est nulle la délibération de copropriété par laquelle il est disposé que l'accès au toit de l'immeuble, partie commune au sens de l'art. 1117, n° 1, du Code civil, en l'absence du consentement unanime des copropriétaires, s'effectue en passant sur la propriété exclusive du propriétaire d'une seule unité immobilière.

Cette maxime est un pilier du droit de la copropriété : une délibération qui impose un passage sur une propriété privée pour accéder à une partie commune est radicalement nulle, à moins qu'elle n'ait été approuvée par le consentement unanime de tous les copropriétaires. La nullité, contrairement à l'annulabilité, rend la délibération inefficace dès son origine et contestable sans limite de temps. Le fondement réside dans la protection du droit de propriété, protégé par la Constitution et le Code civil, qui ne peut être compromis par une décision à la majorité.

Les conséquences de la nullité et les références normatives

L'article 1135 du Code civil énumère les attributions de l'assemblée, qui se concentrent sur la gestion et la conservation des parties communes, excluant la faculté d'affecter les droits de propriété exclusive. Toute modification impliquant une limitation ou la constitution d'une servitude sur une propriété privée nécessite un acte de disposition qui exige le consentement unanime de tous les propriétaires concernés, ne pouvant être imposé par la simple majorité.

Cette décision a d'importantes répercussions pratiques :

• Les administrateurs doivent évaluer attentivement les propositions de délibération qui pourraient, même indirectement, toucher aux propriétés exclusives.
• Les copropriétaires ont le droit de s'opposer aux délibérations qui violent leur sphère de propriété privée, pouvant les contester sans limite de temps.
• La constitution de droits réels sur des propriétés exclusives (comme un droit de passage) nécessite toujours le consentement écrit et unanime des copropriétaires concernés.

Conclusions : un avertissement pour une gestion correcte de la copropriété

L'ordonnance n° 16893 de 2025 de la Cour de cassation réaffirme la prééminence du droit de propriété individuelle dans la copropriété. Aucune majorité d'assemblée ne peut valablement disposer d'un bien privé sans le consentement unanime de son propriétaire. Ce principe est essentiel pour garantir la sécurité juridique et prévenir les abus, en promouvant une gestion de copropriété équitable et respectueuse des prérogatives de chaque copropriétaire. Les administrateurs et les propriétaires sont appelés à la plus grande attention pour distinguer ce qui est commun de ce qui est exclusif, en agissant toujours dans le plein respect de la loi.