Delibera Condominial e Propriedade Exclusiva: Nulidade Sem Consentimento Unânime segundo a Ordem 16893 de 2025

A vida em condomínio exige um delicado equilíbrio entre direitos individuais e interesses coletivos. Um ponto crítico é o limite do poder decisório da assembleia, especialmente quando as deliberações afetam a propriedade exclusiva dos condôminos. A Suprema Corte de Cassação, com a Ordem n. 16893 de 24 de junho de 2025, forneceu um esclarecimento fundamental, reafirmando um princípio irrenunciável para a proteção dos proprietários e a correta administração condominial.

Os Limites da Assembleia e a Proteção da Propriedade Privada

O caso examinado pela Cassação opunha C. A. e I., e dizia respeito a uma deliberação assemblear que estabelecia o acesso ao telhado (parte comum ex art. 1117, n. 1, c.c.) através de uma propriedade exclusiva. A Corte de Apelação de Nápoles havia inicialmente rejeitado as contestações, mas a Suprema Corte cassou tal decisão, afirmando que a assembleia não pode dispor de bens que não se enquadram em suas atribuições diretas.

Em tema de condomínio edilício, não compete à assembleia tratar de bens de propriedade exclusiva dos condôminos ou de terceiros e, portanto, é nula a deliberação condominial pela qual se dispõe que o acesso ao telhado do edifício, parte comum nos termos do art. 1117, n. 1, c.c., na ausência do consentimento unânime dos condôminos, ocorra passando pela propriedade exclusiva do proprietário de uma única unidade imobiliária.

Esta máxima é um pilar do direito condominial: uma deliberação que impõe uma passagem sobre uma propriedade privada para acessar uma parte comum é radicalmente nula, a menos que tenha sido aprovada com o consentimento unânime de todos os condôminos. A nulidade, ao contrário da anulabilidade, torna a deliberação ineficaz desde a sua origem e impugnável sem limite de tempo. O fundamento reside na proteção do direito de propriedade, tutelado pela Constituição e pelo Código Civil, o qual não pode ser comprometido por uma decisão da maioria.

As Consequências da Nulidade e as Referências Normativas

O artigo 1135 do Código Civil elenca as atribuições da assembleia, que se concentram na gestão e conservação das partes comuns, excluindo a faculdade de incidir sobre os direitos de propriedade exclusiva. Qualquer modificação que implique uma limitação ou a constituição de uma servidão sobre uma propriedade privada requer um ato de disposição que exige o consentimento unânime de todos os proprietários interessados, não podendo ser imposto pela simples maioria.

Esta decisão tem importantes repercussões práticas:

• Os administradores devem avaliar cuidadosamente as propostas de deliberação que possam, mesmo que indiretamente, afetar as propriedades exclusivas.
• Os condôminos têm o direito de se opor a deliberações que violem a sua esfera de propriedade privada, podendo impugná-las sem limite de tempo.
• A constituição de direitos reais sobre propriedades exclusivas (como um direito de passagem) requer sempre o consentimento escrito e unânime dos condôminos envolvidos.

Conclusões: Um Alerta para a Correta Gestão Condominial

A Ordem n. 16893 de 2025 da Cassação reafirma a preeminência do direito de propriedade individual no condomínio. Nenhuma maioria assemblear pode validamente dispor de um bem privado sem o consentimento unânime do seu proprietário. Este princípio é essencial para garantir a certeza do direito e prevenir abusos, promovendo uma gestão condominial equitativa e respeitosa das prerrogativas de cada condômino. Administradores e proprietários são chamados à máxima atenção em distinguir o que é comum do que é exclusivo, agindo sempre no pleno respeito da lei.