Deliberări Condominiale și Proprietate Exclusivă: Nulitate Fără Consens Unanim, Conform Ordonanței 16893 din 2025

Viața într-un condominiu necesită un echilibru delicat între drepturile individuale și interesele colective. Un punct critic este limita puterii de decizie a adunării, în special atunci când deliberările ating proprietatea exclusivă a fiecărui coproprietar. Curtea Supremă de Casație, prin Ordonanța nr. 16893 din 24 iunie 2025, a oferit un clarificări fundamentale, reiterând un principiu indispensabil pentru protecția proprietarilor și buna administrare a condominiului.

Limitele Adunării și Protecția Proprietății Private

Cazul examinat de Curtea de Casație a opus pe C. A. și I. și a vizat o deliberare a adunării care stabilea accesul la acoperiș (parte comună conform art. 1117, pct. 1, c.c.) printr-o proprietate exclusivă. Curtea de Apel din Napoli respinsese inițial contestațiile, dar Curtea Supremă a casat această decizie, afirmând că adunarea nu poate dispune de bunuri care nu intră în atribuțiile sale directe.

În materie de condominii edilitare, nu intră în atribuțiile adunării gestionarea bunurilor proprietate exclusivă a fiecărui coproprietar sau a terților și, prin urmare, este nulă deliberarea condominială prin care se dispune ca accesul la acoperișul imobilului, parte comună conform art. 1117, pct. 1, c.c., în lipsa consimțământului unanim al coproprietarilor, să se facă trecând peste proprietatea exclusivă a proprietarului unei singure unități imobiliare.

Această maximă este un pilon al dreptului condominial: o deliberare care impune un pasaj pe o proprietate privată pentru a accesa o parte comună este radical nulă, cu excepția cazului în care a fost aprobată cu consimțământul unanim al tuturor coproprietarilor. Nulitatea, spre deosebire de anulabilitate, face deliberarea ineficientă de la început și poate fi contestată fără limită de timp. Fundamentul rezidă în protecția dreptului de proprietate, ocrotit de Constituție și de Codul Civil, care nu poate fi compromis printr-o decizie a majorității.

Consecințele Nulității și Referințele Normative

Articolul 1135 din Codul Civil enumeră atribuțiile adunării, care se concentrează pe gestionarea și conservarea părților comune, excluzând facultatea de a incida asupra drepturilor de proprietate exclusivă. Orice modificare care implică o limitare sau constituirea unei servituți asupra unei proprietăți private necesită un act de dispoziție care cere consimțământul unanim al tuturor proprietarilor interesați, neputând fi impusă de simpla majoritate.

Această pronunțare are importante implicații practice:

• Administratorii trebuie să evalueze cu atenție propunerile de deliberare care pot atinge, chiar și indirect, proprietățile exclusive.
• Coproprietarii au dreptul de a se opune deliberărilor care le încalcă sfera proprietății private, putând să le conteste fără limită de timp.
• Constituirea de drepturi reale asupra proprietăților exclusive (cum ar fi un drept de trecere) necesită întotdeauna consimțământul scris și unanim al coproprietarilor implicați.

Concluzii: Un Avertisment pentru Buna Gestionare Condominială

Ordonanța nr. 16893 din 2025 a Curții de Casație reafirmă preeminența dreptului de proprietate individuală în condominiu. Nicio majoritate a adunării nu poate dispune în mod valid de un bun privat fără consimțământul unanim al proprietarului acestuia. Acest principiu este esențial pentru a garanta certitudinea dreptului și a preveni abuzurile, promovând o gestionare condominială echitabilă și respectuoasă față de prerogativele fiecărui coproprietar. Administratorii și proprietarii sunt chemați la maximă atenție în a distinge ceea ce este comun de ceea ce este exclusiv, acționând întotdeauna în deplină conformitate cu legea.