Wohnungseigentumsbeschlüsse und Sondereigentum: Nichtigkeit ohne einstimmige Zustimmung gemäß Beschluss Nr. 16893 von 2025

Das Leben in einer Wohnungseigentümergemeinschaft erfordert ein feines Gleichgewicht zwischen individuellen Rechten und kollektiven Interessen. Ein kritischer Punkt ist die Grenze der Entscheidungsbefugnis der Versammlung, insbesondere wenn Beschlüsse das Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer betreffen. Der Oberste Kassationsgerichtshof hat mit dem Beschluss Nr. 16893 vom 24. Juni 2025 eine grundlegende Klarstellung geliefert und einen unverzichtbaren Grundsatz zum Schutz der Eigentümer und zur ordnungsgemäßen Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft bekräftigt.

Grenzen der Versammlung und Schutz des Privateigentums

Der von der Kassation geprüfte Fall betraf C. A. und I. und bezog sich auf einen Versammlungsbeschluss, der den Zugang zum Dach (gemeinschaftlicher Teil gemäß Art. 1117 Nr. 1 Zivilgesetzbuch) über Sondereigentum regelte. Das Berufungsgericht von Neapel hatte die Anfechtungen zunächst abgewiesen, aber der Oberste Gerichtshof hat diese Entscheidung aufgehoben und erklärt, dass die Versammlung nicht über Vermögenswerte verfügen kann, die nicht in ihre direkten Zuständigkeiten fallen.

Im Bereich des Wohnungseigentums fällt es nicht in die Zuständigkeit der Versammlung, sich mit Vermögenswerten zu befassen, die im Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer oder Dritter stehen. Daher ist ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, der den Zugang zum Dach des Gebäudes, einem gemeinschaftlichen Teil gemäß Art. 1117 Nr. 1 Zivilgesetzbuch, ohne einstimmige Zustimmung der Wohnungseigentümer über das Sondereigentum eines einzelnen Immobilieneigentümers regelt, nichtig.

Diese Maxime ist ein Eckpfeiler des Wohnungseigentumsrechts: Ein Beschluss, der einen Durchgang über Privateigentum zur Erschließung eines Gemeinschaftsbereichs vorschreibt, ist grundsätzlich nichtig, es sei denn, er wurde mit einstimmiger Zustimmung aller Wohnungseigentümer genehmigt. Die Nichtigkeit macht den Beschluss im Gegensatz zur Anfechtbarkeit von Anfang an unwirksam und kann zeitlich unbegrenzt angefochten werden. Die Grundlage liegt im Schutz des Eigentumsrechts, das durch die Verfassung und das Zivilgesetzbuch geschützt ist und nicht durch eine Mehrheitsentscheidung beeinträchtigt werden kann.

Folgen der Nichtigkeit und rechtliche Bezüge

Artikel 1135 des Zivilgesetzbuches listet die Zuständigkeiten der Versammlung auf, die sich auf die Verwaltung und Erhaltung der Gemeinschaftsbereiche konzentrieren und die Befugnis ausschließen, die Sondereigentumsrechte zu beeinträchtigen. Jede Änderung, die eine Beschränkung oder die Begründung einer Dienstbarkeit an Privateigentum beinhaltet, erfordert eine Verfügung, die die einstimmige Zustimmung aller betroffenen Eigentümer erfordert und nicht durch einfache Mehrheit auferlegt werden kann.

Diese Entscheidung hat wichtige praktische Auswirkungen:

• Verwalter müssen Beschlussvorschläge sorgfältig prüfen, die, auch indirekt, Sondereigentum betreffen könnten.
• Wohnungseigentümer haben das Recht, Beschlüssen zu widersprechen, die ihre private Sphäre verletzen, und können diese zeitlich unbegrenzt anfechten.
• Die Begründung von dinglichen Rechten an Sondereigentum (wie einem Wegerecht) erfordert immer die schriftliche und einstimmige Zustimmung der beteiligten Wohnungseigentümer.

Schlussfolgerungen: Eine Mahnung für eine ordnungsgemäße Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Der Beschluss Nr. 16893 von 2025 der Kassation bekräftigt die Vorrangigkeit des individuellen Eigentumsrechts im Wohnungseigentum. Keine Versammlungsmehrheit kann gültig über Privateigentum ohne einstimmige Zustimmung seines Eigentümers verfügen. Dieser Grundsatz ist unerlässlich, um die Rechtssicherheit zu gewährleisten und Missbrauch zu verhindern, indem eine faire und die Rechte jedes Wohnungseigentümers respektierende Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft gefördert wird. Verwalter und Eigentümer werden aufgefordert, mit größter Sorgfalt zwischen dem, was gemeinschaftlich ist, und dem, was Sondereigentum ist, zu unterscheiden und stets im vollen Einklang mit dem Gesetz zu handeln.