区分所有建物における区分所有者の専有部分と集会決議：2025年命令第16893号による全員の同意なき無効性
区分所有建物での生活は、個人の権利と集団の利益の間の繊細なバランスを必要とします。その中でも、集会の意思決定権の限界、特に個々の区分所有者の専有部分に影響を与える決議に関しては、重要な問題となります。最高裁判所は、2025年6月24日付命令第16893号により、所有者の保護と区分所有建物の適切な管理のために不可欠な原則を再確認し、重要な明確化を行いました。
集会の限界と私有財産の保護
最高裁判所が検討した事件は、C.A.氏とI.氏の間の対立に関するもので、専有部分（区分所有者の私有財産）を通じた屋上（区分所有建物法第1117条第1号に基づく共有部分）へのアクセスを定める集会決議に関するものでした。控訴裁判所は当初、異議を却下しましたが、最高裁判所はその決定を破棄し、集会は直接的な権限の範囲外にある財産を処分することはできないと述べました。
区分所有建物に関する限り、個々の区分所有者または第三者の専有部分に関する事項を扱うことは集会の権限の範囲外であり、したがって、区分所有建物の屋上へのアクセスを、区分所有建物の所有者の専有部分を通って行うことを定める区分所有建物の決議は、区分所有者全員の同意がない限り無効である。これは、区分所有建物法第1117条第1号に基づく共有部分である。
この判示は、区分所有法における重要な柱です。私有財産への通行を課す決議は、区分所有者全員の同意なしには、その発生当初から無効であり、時効なく争うことができます。その根拠は、憲法および民法によって保護されている所有権の保護にあり、多数決による決定によって損なわれることはありません。
無効性の結果と法的参照
民法第1135条は、集会の権限を列挙しており、それは共有部分の管理と保存に焦点を当てており、専有部分の権利に影響を与える権限を除外しています。私有財産に対する制限または地役権の設定を伴ういかなる変更も、単純な多数決で課すことはできず、関係するすべての所有者の全員の同意を必要とする処分行為を必要とします。
この判決は、実務上重要な影響を与えます。
- 管理者（管理人）は、たとえ間接的であっても、専有部分に影響を与える可能性のある決議案を慎重に評価する必要があります。
- 区分所有者は、私有財産権の範囲を侵害する決議に反対する権利があり、時効なくそれらを争うことができます。
- 専有部分に対する物権（通行権など）の設定には、常に、関係する区分所有者の書面による全員の同意が必要です。
結論：区分所有建物の適切な管理のための警告
最高裁判所の2025年命令第16893号は、区分所有建物における個人の所有権の優位性を再確認しています。集会のいかなる多数決も、所有者の全員の同意なしに私有財産を有効に処分することはできません。この原則は、法の確実性を確保し、濫用を防ぎ、各区分所有者の権利を尊重する公正な区分所有建物の管理を促進するために不可欠です。管理者および所有者は、共有部分と専有部分を区別する際に最大限の注意を払い、常に法律を完全に遵守して行動することが求められています。
