VvG-besluiten en exclusief eigendom: nietigheid zonder unanimiteit volgens arrest 16893 van 2025

Het leven in een VvG vereist een delicaat evenwicht tussen individuele rechten en collectieve belangen. Een kritiek punt is de grens van de beslissingsbevoegdheid van de vergadering, vooral wanneer besluiten het exclusieve eigendom van individuele VvG-leden raken. Het Hooggerechtshof van Cassatie heeft met arrest nr. 16893 van 24 juni 2025 een fundamentele verduidelijking gegeven, waarbij een onmisbaar principe voor de bescherming van eigenaren en een correct VvG-beheer opnieuw is bevestigd.

De grenzen van de vergadering en de bescherming van privé-eigendom

De zaak die door Cassatie werd onderzocht, betrof C. A. en I. en ging over een VvG-besluit dat de toegang tot het dak (gemeenschappelijk deel ex art. 1117, nr. 1, BW) via een exclusief eigendom regelde. Het Hof van Beroep van Napels had de bezwaren aanvankelijk afgewezen, maar het Hooggerechtshof vernietigde deze beslissing en stelde dat de vergadering geen goederen mag beschikken die niet onder haar directe bevoegdheden vallen.

Inzake appartementsgebouwen behoort het niet tot de bevoegdheden van de vergadering om zich bezig te houden met goederen die exclusief eigendom zijn van individuele VvG-leden of derden, en daarom is een VvG-besluit nietig waarbij wordt bepaald dat de toegang tot het dak van het gebouw, een gemeenschappelijk deel in de zin van art. 1117, nr. 1, BW, zonder de unanimiteit van de VvG-leden, plaatsvindt via het exclusieve eigendom van de eigenaar van een enkele wooneenheid.

Deze uitspraak is een hoeksteen van het VvG-recht: een besluit dat een doorgang over privé-eigendom oplegt om toegang te krijgen tot een gemeenschappelijk deel, is radicaal nietig, tenzij het is goedgekeurd met de unanimiteit van alle VvG-leden. Nietigheid, in tegenstelling tot vernietigbaarheid, maakt het besluit vanaf het begin ongeldig en kan zonder tijdslimiet worden aangevochten. De grondslag ligt in de bescherming van het eigendomsrecht, beschermd door de Grondwet en het Burgerlijk Wetboek, dat niet kan worden aangetast door een meerderheidsbeslissing.

De gevolgen van nietigheid en de wettelijke verwijzingen

Artikel 1135 van het Burgerlijk Wetboek somt de bevoegdheden van de vergadering op, die gericht zijn op het beheer en behoud van de gemeenschappelijke delen, en sluit de mogelijkheid uit om in te grijpen in de exclusieve eigendomsrechten. Elke wijziging die een beperking inhoudt of de vestiging van een erfdienstbaarheid op privé-eigendom vereist een beschikking die de unanimiteit van alle betrokken eigenaren vereist, en kan niet door een simpele meerderheid worden opgelegd.

Deze uitspraak heeft belangrijke praktische gevolgen:

• Beheerders moeten voorstellen voor besluiten die, zelfs indirect, exclusieve eigendommen raken, zorgvuldig evalueren.
• VvG-leden hebben het recht zich te verzetten tegen besluiten die hun privé-eigendom schenden en kunnen deze zonder tijdslimiet aanvechten.
• De vestiging van zakelijke rechten op exclusieve eigendommen (zoals een recht van doorgang) vereist altijd de schriftelijke en unanieme toestemming van de betrokken VvG-leden.

Conclusies: een waarschuwing voor correct VvG-beheer

Arrest nr. 16893 van 2025 van Cassatie bevestigt de voorrang van het individuele eigendomsrecht in een VvG. Geen enkele VvG-meerderheid kan geldig over een privé-goed beschikken zonder de unanimiteit van de eigenaar. Dit principe is essentieel om rechtszekerheid te waarborgen en misbruik te voorkomen, en bevordert een eerlijk VvG-beheer dat de rechten van elke VvG-lid respecteert. Beheerders en eigenaren worden opgeroepen tot de grootste zorgvuldigheid bij het onderscheiden van wat gemeenschappelijk is van wat exclusief is, en altijd te handelen met volledige inachtneming van de wet.