सामुदायिक भवन के प्रस्ताव और विशिष्ट संपत्ति: सर्वसम्मति के बिना शून्य आदेश 16893/2025 के अनुसार

सामुदायिक भवन में जीवन व्यक्तिगत अधिकारों और सामूहिक हितों के बीच एक नाजुक संतुलन की मांग करता है। निर्णय लेने की सभा की शक्ति की सीमा एक महत्वपूर्ण बिंदु है, खासकर जब प्रस्ताव व्यक्तिगत सामुदायिक भवन मालिकों की विशिष्ट संपत्ति को छूते हैं। सुप्रीम कोर्ट ऑफ कैशन, आदेश संख्या 16893, 24 जून 2025 के साथ, मालिकों की सुरक्षा और उचित सामुदायिक भवन प्रशासन के लिए एक अनिवार्य सिद्धांत को दोहराते हुए, एक मौलिक स्पष्टीकरण प्रदान किया है।

सभा की सीमाएँ और निजी संपत्ति की सुरक्षा

कैशन द्वारा जांचे गए मामले में सी. ए. और आई. के बीच विवाद था, और यह एक सभा प्रस्ताव से संबंधित था जिसने एक विशिष्ट संपत्ति के माध्यम से छत (अनुच्छेद 1117, संख्या 1, सी.सी. के अनुसार सामान्य भाग) तक पहुंच की स्थापना की। नेपल्स की अपील कोर्ट ने शुरू में आपत्तियों को खारिज कर दिया था, लेकिन सुप्रीम कोर्ट ने उस निर्णय को रद्द कर दिया, यह कहते हुए कि सभा उन संपत्तियों का निपटान नहीं कर सकती है जो उसके प्रत्यक्ष अधिकार क्षेत्र में नहीं आती हैं।

इमारत के सामुदायिक भवन के संबंध में, व्यक्तिगत सामुदायिक भवन मालिकों या तीसरे पक्ष की विशिष्ट संपत्ति से निपटना सभा के अधिकार क्षेत्र में नहीं आता है, और इसलिए, एक सामुदायिक भवन प्रस्ताव जो इमारत की छत तक पहुंच की अनुमति देता है, जो अनुच्छेद 1117, संख्या 1, सी.सी. के अनुसार एक सामान्य हिस्सा है, सामुदायिक भवन मालिकों की सर्वसम्मति के बिना, एक एकल अचल संपत्ति के मालिक की विशिष्ट संपत्ति पर गुजरने के माध्यम से, शून्य है।

यह अधिकतम सामुदायिक भवन कानून का एक स्तंभ है: एक प्रस्ताव जो एक सामान्य हिस्से तक पहुंचने के लिए निजी संपत्ति पर एक मार्ग को अनिवार्य करता है, जब तक कि सभी सामुदायिक भवन मालिकों की सर्वसम्मति से अनुमोदित न हो, मौलिक रूप से शून्य है। शून्य, रद्द करने योग्य होने के विपरीत, प्रस्ताव को उसकी उत्पत्ति से अप्रभावी बनाता है और समय की कोई सीमा नहीं होने पर इसे चुनौती दी जा सकती है। आधार संपत्ति के अधिकार की सुरक्षा में निहित है, जिसे संविधान और नागरिक संहिता द्वारा संरक्षित किया गया है, जिसे बहुमत के निर्णय से समझौता नहीं किया जा सकता है।

शून्यता के परिणाम और नियामक संदर्भ

नागरिक संहिता का अनुच्छेद 1135 सभा के अधिकार क्षेत्र को सूचीबद्ध करता है, जो सामान्य भागों के प्रबंधन और संरक्षण पर केंद्रित है, विशिष्ट संपत्ति के अधिकारों पर प्रभाव डालने की क्षमता को छोड़कर। किसी भी संशोधन के लिए जिसमें एक सीमा शामिल है या निजी संपत्ति पर एक सेवा का गठन शामिल है, एक निपटान कार्य की आवश्यकता होती है जिसके लिए सभी संबंधित मालिकों की सर्वसम्मति की आवश्यकता होती है, जिसे केवल बहुमत द्वारा अनिवार्य नहीं किया जा सकता है।

इस निर्णय के महत्वपूर्ण व्यावहारिक प्रभाव हैं:

• प्रशासकों को प्रस्तावों के प्रस्तावों का सावधानीपूर्वक मूल्यांकन करना चाहिए जो, अप्रत्यक्ष रूप से भी, विशिष्ट संपत्तियों को छू सकते हैं।
• सामुदायिक भवन मालिकों को उन प्रस्तावों का विरोध करने का अधिकार है जो उनके निजी संपत्ति के दायरे का उल्लंघन करते हैं, उन्हें बिना किसी समय सीमा के चुनौती दे सकते हैं।
• विशिष्ट संपत्तियों पर वास्तविक अधिकार (जैसे गुजरने का अधिकार) का गठन हमेशा शामिल सामुदायिक भवन मालिकों की लिखित और सर्वसम्मति से सहमति की आवश्यकता होती है।

निष्कर्ष: उचित सामुदायिक भवन प्रबंधन के लिए एक चेतावनी

कैशन का आदेश संख्या 16893/2025 सामुदायिक भवन में व्यक्तिगत संपत्ति के अधिकार की प्रधानता की पुष्टि करता है। कोई भी सभा बहुमत अपने मालिक की सर्वसम्मति के बिना निजी संपत्ति का वैध रूप से निपटान नहीं कर सकती है। यह सिद्धांत कानून की निश्चितता सुनिश्चित करने और दुरुपयोग को रोकने के लिए आवश्यक है, जो एक निष्पक्ष और प्रत्येक सामुदायिक भवन मालिक की योग्यताओं का सम्मान करने वाले सामुदायिक भवन प्रबंधन को बढ़ावा देता है। प्रशासकों और मालिकों को सामान्य और विशिष्ट क्या है, इसके बीच अंतर करने में अत्यधिक ध्यान देने के लिए बुलाया जाता है, हमेशा कानून का पूरा सम्मान करते हुए कार्य करते हैं।