Deliberaciones de Comunidad y Propiedad Exclusiva: La Nulidad Sin Consentimiento Unánime según la Ordenanza 16893 de 2025
La vida en comunidad de propietarios requiere un delicado equilibrio entre derechos individuales e intereses colectivos. Un punto crítico es el límite del poder de decisión de la asamblea, especialmente cuando las deliberaciones afectan la propiedad exclusiva de los copropietarios. La Corte Suprema de Casación, con la Ordenanza n.º 16893 del 24 de junio de 2025, ha proporcionado una aclaración fundamental, reiterando un principio irrenunciable para la protección de los propietarios y la correcta administración de la comunidad.
Los Límites de la Asamblea y la Protección de la Propiedad Privada
El caso examinado por la Casación enfrentaba a C. A. e I., y se refería a una deliberación de asamblea que establecía el acceso al tejado (parte común según el art. 1117, n.º 1, c.c.) a través de una propiedad exclusiva. La Corte de Apelación de Nápoles había desestimado inicialmente las objeciones, pero la Corte Suprema casó dicha decisión, afirmando que la asamblea no puede disponer de bienes que no entran en sus atribuciones directas.
En materia de comunidad de propietarios de edificios, no entra dentro de las atribuciones de la asamblea ocuparse de los bienes de propiedad exclusiva de los copropietarios individuales o de terceros y, por lo tanto, es nula la deliberación de comunidad con la que se dispone que el acceso al tejado del edificio, parte común según el art. 1117, n.º 1, c.c., en ausencia del consentimiento unánime de los copropietarios, se realice pasando por la propiedad exclusiva del propietario de una sola unidad inmobiliaria.
Esta máxima es un pilar del derecho de comunidad de propietarios: una deliberación que impone un paso sobre una propiedad privada para acceder a una parte común es radicalmente nula, a menos que haya sido aprobada con el consentimiento unánime de todos los copropietarios. La nulidad, a diferencia de la anulabilidad, hace que la deliberación sea ineficaz desde su origen e impugnable sin límite de tiempo. El fundamento reside en la protección del derecho de propiedad, tutelado por la Constitución y el Código Civil, el cual no puede ser comprometido por una decisión mayoritaria.
Las Consecuencias de la Nulidad y las Referencias Normativas
El artículo 1135 del Código Civil enumera las atribuciones de la asamblea, que se centran en la gestión y conservación de las partes comunes, excluyendo la facultad de incidir en los derechos de propiedad exclusiva. Cualquier modificación que implique una limitación o la constitución de una servidumbre sobre una propiedad privada requiere un acto de disposición que exige el consentimiento unánime de todos los propietarios afectados, no pudiendo ser impuesto por la simple mayoría.
Esta sentencia tiene importantes repercusiones prácticas:
- Los administradores deben evaluar cuidadosamente las propuestas de deliberación que puedan, incluso indirectamente, afectar las propiedades exclusivas.
- Los copropietarios tienen derecho a oponerse a deliberaciones que violen su esfera de propiedad privada, pudiendo impugnarlas sin límite de tiempo.
- La constitución de derechos reales sobre propiedades exclusivas (como un derecho de paso) requiere siempre el consentimiento escrito y unánime de los copropietarios involucrados.
Conclusiones: Una Advertencia para la Correcta Gestión de la Comunidad
La Ordenanza n.º 16893 de 2025 de la Casación reafirma la preeminencia del derecho de propiedad individual en la comunidad de propietarios. Ninguna mayoría de asamblea puede disponer válidamente de un bien privado sin el consentimiento unánime de su propietario. Este principio es esencial para garantizar la certeza del derecho y prevenir abusos, promoviendo una gestión de comunidad equitativa y respetuosa de las prerrogativas de cada copropietario. Se insta a administradores y propietarios a la máxima atención al distinguir lo que es común de lo que es exclusivo, actuando siempre en pleno respeto de la ley.
