Legitimidade do Administrador do Condomínio: Comentário à Ordem n. 21506 de 2024

Recentemente, a Ordem n. 21506 de 31 de julho de 2024 abordou um tema crucial em matéria de condomínio e legitimidade passiva do administrador. A Corte de Cassação confirmou a sua posição quanto à possibilidade de o administrador agir em juízo para a remoção de obras comuns, sem necessidade de integrar o contraditório com os condóminos. Esta sentença, além de esclarecer aspetos jurídicos fundamentais, evidencia a importância da gestão condominial em contextos litigiosos.

O Contexto Normativo

A questão central na ordem em análise gira em torno do artigo 1131 do Código Civil, que estabelece que o administrador do condomínio é passivamente legitimado em todas as litígios relativas aos interesses comuns. Isto significa que, contrariamente a outras situações jurídicas em que é necessário um litisconsórcio passivo, neste caso o administrador pode agir sem ter de chamar a juízo cada condómino individualmente.

Ações negatórias e confessórias de servidão - Pedido de remoção de obras comuns - Legitimidade passiva do administrador - Existência - Integração do contraditório em relação aos condóminos - Necessidade - Exclusão. O segundo parágrafo do art. 1131 c.c., ao prever a legitimidade passiva do administrador relativamente a qualquer litígio que tenha por objeto interesses comuns dos condóminos (sem distinguir entre ações de declaração e ações constitutivas ou de condenação), derroga à disciplina válida para as outras hipóteses de pluralidade de sujeitos passivos, suprindo, assim, a exigência de tornar mais fácil para terceiros a citação em juízo do condomínio, sem a necessidade de promover o litisconsórcio passivo em relação aos condóminos. Portanto, relativamente a ações negatórias e confessórias de servidão, a legitimidade passiva do administrador do condomínio existe mesmo no caso em que a ação seja dirigida a obter a remoção de obras comuns.

Implicações da Sentença

Esta sentença tem importantes reflexos práticos para os condomínios e para a gestão das disputas condominiais. Em particular, esclarece que:

• O administrador tem o poder de agir sem envolver diretamente cada condómino, simplificando assim os procedimentos legais.
• A legitimidade passiva é estendida também para ações que dizem respeito à remoção de obras comuns, tornando mais eficiente a resolução das controvérsias.
• A Corte quis garantir uma proteção adequada para os interesses comuns, favorecendo a unidade e a coesão dentro do condomínio.

Conclusões

Em conclusão, a Ordem n. 21506 de 2024 representa um passo significativo no reconhecimento da legitimidade do administrador do condomínio. A simplificação do processo legal permite enfrentar com maior eficácia as controvérsias relativas às obras comuns e às servidões. É fundamental que condóminos e administradores estejam cientes destas disposições para garantir uma gestão condominial mais fluida e colaborativa.