Legitimación del Administrador de la Comunidad de Propietarios: Comentario a la Ordenanza n. 21506 de 2024
Recientemente, la Ordenanza n. 21506 del 31 de julio de 2024 ha abordado un tema crucial en materia de comunidades de propietarios y legitimación pasiva del administrador. La Corte de Casación ha confirmado su posición respecto a la posibilidad de que el administrador actúe en juicio para la remoción de obras comunes, sin necesidad de integrar el contradictorio con los copropietarios. Esta sentencia, además de aclarar aspectos jurídicos fundamentales, pone de relieve la importancia de la gestión de la comunidad de propietarios en contextos litigiosos.
El Contexto Normativo
La cuestión central en la ordenanza en examen gira en torno al artículo 1131 del Código Civil, el cual establece que el administrador de la comunidad de propietarios está pasivamente legitimado en todos los litigios relativos a los intereses comunes. Esto significa que, contrariamente a otras situaciones jurídicas en las que es necesario un litisconsorcio pasivo, en este caso el administrador puede actuar sin tener que demandar a cada copropietario individualmente.
Acciones negatorias y confesatorias de servidumbres - Demanda de remoción de obras comunes - Legitimación pasiva del administrador - Existencia - Integración del contradictorio respecto a los copropietarios - Necesidad - Exclusión. El segundo párrafo del art. 1131 c.c., al prever la legitimación pasiva del administrador en orden a toda controversia que tenga por objeto intereses comunes de los copropietarios (sin distinguir entre acciones de declaración y acciones constitutivas o de condena), deroga a la disciplina válida para las demás hipótesis de pluralidad de sujetos pasivos, acudiendo así a la exigencia de hacer más fácil a los terceros la llamada a juicio de la comunidad de propietarios, sin necesidad de promover el litisconsorcio pasivo respecto a los copropietarios. Por lo tanto, respecto a acciones negatorias y confesatorias de servidumbres, la legitimación pasiva del administrador de la comunidad de propietarios existe también en el caso en que la acción esté dirigida a obtener la remoción de obras comunes.
Implicaciones de la Sentencia
Esta sentencia tiene importantes repercusiones prácticas para las comunidades de propietarios y para la gestión de las disputas comunitarias. En particular, aclara que:
- El administrador tiene el poder de actuar sin involucrar directamente a cada copropietario, simplificando así los procedimientos legales.
- La legitimación pasiva se extiende también a acciones que conciernen a la remoción de obras comunes, haciendo más eficiente la resolución de las controversias.
- La Corte ha querido garantizar una protección adecuada para los intereses comunes, favoreciendo la unidad y la cohesión dentro de la comunidad de propietarios.
Conclusiones
En conclusión, la Ordenanza n. 21506 de 2024 representa un paso significativo en el reconocimiento de la legitimación del administrador de la comunidad de propietarios. La simplificación del proceso legal permite abordar con mayor eficacia las controversias relativas a las obras comunes y las servidumbres. Es fundamental que los copropietarios y administradores sean conscientes de estas disposiciones para garantizar una gestión comunitaria más fluida y colaborativa.
