Legitimarea Administratorului de Condominiu: Comentariu la Ordonanța nr. 21506 din 2024

Recent, Ordonanța nr. 21506 din 31 iulie 2024 a abordat o temă crucială în materia condominiilor și a legitimării pasive a administratorului. Curtea de Casație și Justiție și-a confirmat poziția cu privire la posibilitatea ca administratorul să acționeze în justiție pentru îndepărtarea unor lucrări comune, fără a fi necesară completarea contradicțiunii cu locatarii. Această hotărâre, pe lângă clarificarea unor aspecte juridice fundamentale, subliniază importanța gestionării condominiului în contexte litigioase.

Contextul Normativ

Problema centrală în ordonanța analizată gravitează în jurul articolului 1131 din Codul Civil, care stipulează că administratorul de condominiu este legitim pasiv în toate litigiile referitoare la interesele comune. Aceasta înseamnă că, spre deosebire de alte situații juridice în care este necesar un consorțiu pasiv, în acest caz administratorul poate acționa fără a fi necesară chemarea în judecată a fiecărui locatar în parte.

Acțiuni negatorii și confesori de servitute - Cerere de îndepărtare a lucrărilor comune - Legitimare pasivă a administratorului - Existență - Completarea contradicțiunii față de locatari - Necesitate - Excludere. Al doilea alineat al art. 1131 c.c., prevăzând legitimarea pasivă a administratorului în ceea ce privește orice litigiu având ca obiect interese comune ale locatarilor (fără a distinge între acțiuni de constatare și acțiuni constitutive sau de condamnare), derogă de la disciplina valabilă pentru celelalte ipoteze de pluralitate de subiecți pasivi, venind astfel în întâmpinarea necesității de a facilita terților chemarea în judecată a condominiului, fără necesitatea de a promova consorțiul pasiv față de locatari. Prin urmare, în ceea ce privește acțiunile negatorii și confesori de servitute, legitimarea pasivă a administratorului de condominiu există și în cazul în care acțiunea vizează obținerea îndepărtării unor lucrări comune.

Implicațiile Hotărârii

Această hotărâre are importante implicații practice pentru condominii și pentru gestionarea disputelor condominiale. În special, clarifică faptul că:

• Administratorul are puterea de a acționa fără a implica direct fiecare locatar, simplificând astfel procedurile legale.
• Legitimarea pasivă este extinsă și pentru acțiuni care privesc îndepărtarea unor lucrări comune, făcând mai eficientă rezolvarea litigiilor.
• Curtea a dorit să garanteze o protecție adecvată pentru interesele comune, favorizând unitatea și coeziunea în cadrul condominiului.

Concluzii

În concluzie, Ordonanța nr. 21506 din 2024 reprezintă un pas semnificativ în recunoașterea legitimării administratorului de condominiu. Simplificarea procesului legal permite abordarea cu mai multă eficacitate a litigiilor referitoare la lucrările comune și la servituți. Este fundamental ca locatarii și administratorii să fie conștienți de aceste dispoziții pentru a garanta o gestionare condominială mai fluidă și mai colaborativă.