Νομιμοποίηση του Διαχειριστή της Πολυκατοικίας: Σχολιασμός της Διάταξης υπ' αριθμ. 21506/2024

Πρόσφατα, η Διάταξη υπ' αριθμ. 21506 της 31ης Ιουλίου 2024 ασχολήθηκε με ένα κρίσιμο θέμα σχετικά με τις πολυκατοικίες και την παθητική νομιμοποίηση του διαχειριστή. Ο Άρειος Πάγος επιβεβαίωσε τη θέση του σχετικά με τη δυνατότητα του διαχειριστή να προσφύγει στη δικαιοσύνη για την αφαίρεση κοινών έργων, χωρίς την ανάγκη συμπλήρωσης της αντιδικίας με τους συνιδιοκτήτες. Αυτή η απόφαση, πέραν του ότι διευκρινίζει θεμελιώδεις νομικές πτυχές, υπογραμμίζει τη σημασία της διαχείρισης της πολυκατοικίας σε περιπτώσεις διαφωνιών.

Το Νομοθετικό Πλαίσιο

Το κεντρικό ζήτημα στην υπό εξέταση διάταξη περιστρέφεται γύρω από το άρθρο 1131 του Αστικού Κώδικα, το οποίο ορίζει ότι ο διαχειριστής της πολυκατοικίας είναι παθητικά νομιμοποιημένος σε όλες τις δίκες που αφορούν τα κοινά συμφέροντα. Αυτό σημαίνει ότι, σε αντίθεση με άλλες νομικές καταστάσεις όπου απαιτείται υποχρεωτική συνεκδίκαση, σε αυτή την περίπτωση ο διαχειριστής μπορεί να ενεργήσει χωρίς να χρειάζεται να καλέσει ενώπιον του δικαστηρίου κάθε μεμονωμένο συνιδιοκτήτη.

Αρνητικές και καταφατικές αγωγές περί δουλείας - Αίτημα αφαίρεσης κοινών έργων - Παθητική νομιμοποίηση του διαχειριστή - Ύπαρξη - Συμπλήρωση της αντιδικίας έναντι των συνιδιοκτητών - Ανάγκη - Αποκλεισμός. Το δεύτερο εδάφιο του άρθρου 1131 του Α.Κ., προβλέποντας την παθητική νομιμοποίηση του διαχειριστή σε κάθε δίκη που αφορά κοινά συμφέροντα των συνιδιοκτητών (χωρίς διάκριση μεταξύ αγωγών αναγνώρισης και αγωγών διαμόρφωσης ή καταδίκης), παρεκκλίνει από τη ρύθμιση που ισχύει για άλλες περιπτώσεις πολλαπλών εναγομένων, καλύπτοντας έτσι την ανάγκη να διευκολυνθεί η κλήση του διαχειριστή της πολυκατοικίας από τρίτους, χωρίς την ανάγκη προώθησης υποχρεωτικής συνεκδίκασης έναντι των συνιδιοκτητών. Επομένως, όσον αφορά αρνητικές και καταφατικές αγωγές περί δουλείας, η παθητική νομιμοποίηση του διαχειριστή της πολυκατοικίας υφίσταται ακόμη και στην περίπτωση που η αγωγή αποσκοπεί στην αφαίρεση κοινών έργων.

Συνέπειες της Απόφασης

Αυτή η απόφαση έχει σημαντικές πρακτικές επιπτώσεις για τις πολυκατοικίες και τη διαχείριση των διαφορών τους. Συγκεκριμένα, διευκρινίζει ότι:

• Ο διαχειριστής έχει την εξουσία να ενεργεί χωρίς την άμεση εμπλοκή κάθε συνιδιοκτήτη, απλοποιώντας έτσι τις νομικές διαδικασίες.
• Η παθητική νομιμοποίηση επεκτείνεται και για αγωγές που αφορούν την αφαίρεση κοινών έργων, καθιστώντας πιο αποτελεσματική την επίλυση των διαφορών.
• Ο Άρειος Πάγος θέλησε να εγγυηθεί επαρκή προστασία για τα κοινά συμφέροντα, ευνοώντας την ενότητα και τη συνοχή εντός της πολυκατοικίας.

Συμπεράσματα

Συμπερασματικά, η Διάταξη υπ' αριθμ. 21506/2024 αποτελεί ένα σημαντικό βήμα στην αναγνώριση της νομιμοποίησης του διαχειριστή της πολυκατοικίας. Η απλοποίηση της νομικής διαδικασίας επιτρέπει την αποτελεσματικότερη αντιμετώπιση των διαφορών που αφορούν κοινά έργα και δουλείες. Είναι θεμελιώδες οι συνιδιοκτήτες και οι διαχειριστές να γνωρίζουν αυτές τις διατάξεις για να διασφαλίσουν μια πιο ομαλή και συνεργατική διαχείριση της πολυκατοικίας.