Légitimité de l'administrateur de copropriété : Commentaire de l'ordonnance n° 21506 de 2024

Récemment, l'ordonnance n° 21506 du 31 juillet 2024 a abordé un thème crucial en matière de copropriété et de légitimité passive de l'administrateur. La Cour de cassation a confirmé sa position concernant la possibilité pour l'administrateur d'agir en justice pour la suppression d'ouvrages communs, sans nécessité d'intégrer le contradictoire avec les copropriétaires. Cet arrêt, outre qu'il clarifie des aspects juridiques fondamentaux, met en évidence l'importance de la gestion de copropriété dans des contextes litigieux.

Le Contexte Normatif

La question centrale dans l'ordonnance examinée tourne autour de l'article 1131 du Code civil, qui établit que l'administrateur de copropriété est passivement légitimé dans tous les litiges concernant les intérêts communs. Cela signifie que, contrairement à d'autres situations juridiques où un litisconsortium passif est nécessaire, dans ce cas, l'administrateur peut agir sans avoir à assigner chaque copropriétaire individuellement.

Actions négatoires et confessoires de servitude - Demande de suppression d'ouvrages communs - Légitimité passive de l'administrateur - Existence - Intégration du contradictoire à l'encontre des copropriétaires - Nécessité - Exclusion. Le second alinéa de l'art. 1131 c.c., en prévoyant la légitimité passive de l'administrateur quant à tout litige ayant pour objet les intérêts communs des copropriétaires (sans distinguer entre actions d'accertement et actions constitutives ou de condamnation), déroge à la discipline valable pour les autres hypothèses de pluralité de sujets passifs, répondant ainsi à l'exigence de rendre plus aisée pour les tiers la mise en cause du syndicat de copropriété, sans la nécessité de promouvoir le litisconsortium passif à l'encontre des copropriétaires. Par conséquent, concernant les actions négatoires et confessoires de servitude, la légitimité passive de l'administrateur de copropriété existe également dans le cas où l'action vise à obtenir la suppression d'ouvrages communs.

Implications de l'Arrêt

Cet arrêt a d'importantes répercussions pratiques pour les copropriétés et pour la gestion des litiges de copropriété. En particulier, il clarifie que :

• L'administrateur a le pouvoir d'agir sans impliquer directement chaque copropriétaire, simplifiant ainsi les procédures judiciaires.
• La légitimité passive est étendue également aux actions concernant la suppression d'ouvrages communs, rendant la résolution des litiges plus efficace.
• La Cour a voulu garantir une protection adéquate pour les intérêts communs, favorisant l'unité et la cohésion au sein de la copropriété.

Conclusions

En conclusion, l'ordonnance n° 21506 de 2024 représente une étape significative dans la reconnaissance de la légitimité de l'administrateur de copropriété. La simplification du processus judiciaire permet d'aborder avec plus d'efficacité les litiges concernant les ouvrages communs et les servitudes. Il est essentiel que les copropriétaires et les administrateurs soient conscients de ces dispositions pour garantir une gestion de copropriété plus fluide et collaborative.