شرعية مدير العقار: تعليق على الأمر رقم 21506 لسنة 2024

في الآونة الأخيرة، تناول الأمر رقم 21506 المؤرخ 31 يوليو 2024 موضوعًا بالغ الأهمية فيما يتعلق بالعقارات المشتركة والشرعية السلبية للمدير. أكدت محكمة النقض موقفها بشأن إمكانية قيام المدير برفع دعوى لإزالة الأعمال المشتركة، دون الحاجة إلى إشراك جميع الشركاء في الدعوى. هذا الحكم، بالإضافة إلى توضيحه لجوانب قانونية أساسية، يسلط الضوء على أهمية إدارة العقارات المشتركة في السياقات المتنازع عليها.

السياق التنظيمي

تدور المسألة المركزية في الأمر قيد الدراسة حول المادة 1131 من القانون المدني، والتي تنص على أن مدير العقار المشترك يتمتع بالشرعية السلبية في جميع الدعاوى المتعلقة بالمصالح المشتركة. هذا يعني أنه، على عكس المواقف القانونية الأخرى التي تتطلب إشراك جميع الأطراف السلبية، في هذه الحالة يمكن للمدير التصرف دون الحاجة إلى مقاضاة كل شريك على حدة.

دعاوى نفي الملكية وإثباتها للحقوق المرتفقة - طلب إزالة الأعمال المشتركة - الشرعية السلبية للمدير - وجودها - إشراك الشركاء في الدعوى - ضرورة - استبعاد. الفقرة الثانية من المادة 1131 من القانون المدني، من خلال النص على الشرعية السلبية للمدير فيما يتعلق بأي دعوى تتعلق بالمصالح المشتركة للشركاء (دون التمييز بين دعاوى الإثبات والدعاوى التأسيسية أو دعاوى الإدانة)، تنحرف عن النظام المطبق في الحالات الأخرى التي يوجد فيها تعدد الأطراف السلبية، مما يلبي الحاجة إلى تسهيل استدعاء العقارات المشتركة من قبل الغير، دون الحاجة إلى رفع دعوى إشراك جميع الشركاء السلبية. لذلك، فيما يتعلق بدعاوى نفي الملكية وإثباتها للحقوق المرتفقة، فإن الشرعية السلبية لمدير العقار المشترك قائمة حتى في حالة ما إذا كانت الدعوى تهدف إلى الحصول على إزالة الأعمال المشتركة.

تداعيات الحكم

لهذا الحكم تداعيات عملية هامة للعقارات المشتركة وإدارة النزاعات المتعلقة بها. على وجه الخصوص، يوضح الحكم ما يلي:

• يمتلك المدير السلطة للتصرف دون إشراك كل شريك بشكل مباشر، مما يبسط الإجراءات القانونية.
• تمتد الشرعية السلبية لتشمل الدعاوى المتعلقة بإزالة الأعمال المشتركة، مما يجعل حل النزاعات أكثر كفاءة.
• أرادت المحكمة ضمان حماية كافية للمصالح المشتركة، وتعزيز الوحدة والتماسك داخل العقار المشترك.

خاتمة

في الختام، يمثل الأمر رقم 21506 لسنة 2024 خطوة هامة في الاعتراف بشرعية مدير العقار المشترك. يسمح تبسيط الإجراءات القانونية بمعالجة النزاعات المتعلقة بالأعمال المشتركة والحقوق المرتفقة بفعالية أكبر. من الضروري أن يكون الشركاء والمديرون على دراية بهذه الأحكام لضمان إدارة عقارات مشتركة أكثر سلاسة وتعاونية.