Legitimation des Verwalters einer Eigentümergemeinschaft: Kommentar zur Verordnung Nr. 21506 von 2024
Kürzlich befasste sich die Verordnung Nr. 21506 vom 31. Juli 2024 mit einem entscheidenden Thema im Bereich der Eigentümergemeinschaften und der passiven Legitimation des Verwalters. Der Oberste Kassationsgerichtshof bestätigte seine Position hinsichtlich der Möglichkeit für den Verwalter, im Rechtsstreit zur Entfernung gemeinsamer Werke zu klagen, ohne dass eine Ergänzung des Rechtsstreits mit den Wohnungseigentümern erforderlich ist. Dieses Urteil klärt nicht nur grundlegende rechtliche Aspekte, sondern unterstreicht auch die Bedeutung der Verwaltung von Eigentümergemeinschaften in streitigen Kontexten.
Der rechtliche Rahmen
Die zentrale Frage in der vorliegenden Verordnung dreht sich um Artikel 1131 des Bürgerlichen Gesetzbuches, der festlegt, dass der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft in allen Rechtsstreitigkeiten, die die gemeinsamen Interessen betreffen, passiv legitimiert ist. Das bedeutet, dass im Gegensatz zu anderen rechtlichen Situationen, in denen eine passive Streitgenossenschaft erforderlich ist, der Verwalter in diesem Fall klagen kann, ohne jeden einzelnen Wohnungseigentümer verklagen zu müssen.
Negatorische und vindikatorische Klagen auf Dienstbarkeiten - Antrag auf Entfernung gemeinsamer Werke - Passive Legitimation des Verwalters - Bestehen - Ergänzung des Rechtsstreits gegenüber den Wohnungseigentümern - Notwendigkeit - Ausschluss. Der zweite Absatz von Art. 1131 Zivilgesetzbuch sieht die passive Legitimation des Verwalters in Bezug auf jeden Rechtsstreit vor, der gemeinsame Interessen der Wohnungseigentümer betrifft (ohne zwischen Feststellungsklagen und Gestaltungs- oder Verurteilungsklagen zu unterscheiden), und weicht damit von der für andere Fälle von passiven Mehrheiten geltenden Regelung ab, um es Dritten zu erleichtern, die Eigentümergemeinschaft zu verklagen, ohne dass eine passive Streitgenossenschaft gegenüber den Wohnungseigentümern erforderlich ist. Daher besteht in Bezug auf negatorische und vindikatorische Klagen auf Dienstbarkeiten die passive Legitimation des Verwalters einer Eigentümergemeinschaft auch dann, wenn die Klage auf die Entfernung gemeinsamer Werke gerichtet ist.
Auswirkungen des Urteils
Dieses Urteil hat wichtige praktische Auswirkungen für Eigentümergemeinschaften und die Verwaltung von Streitigkeiten innerhalb von Eigentümergemeinschaften. Insbesondere klärt es, dass:
- Der Verwalter die Befugnis hat, zu klagen, ohne jeden Wohnungseigentümer direkt einzubeziehen, was die Gerichtsverfahren vereinfacht.
- Die passive Legitimation auch für Klagen zur Entfernung gemeinsamer Werke erweitert wird, was die Beilegung von Streitigkeiten effizienter macht.
- Der Gerichtshof einen angemessenen Schutz der gemeinsamen Interessen gewährleisten und die Einheit und den Zusammenhalt innerhalb der Eigentümergemeinschaft fördern wollte.
Schlussfolgerungen
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Verordnung Nr. 21506 von 2024 einen bedeutenden Schritt bei der Anerkennung der Legitimation des Verwalters einer Eigentümergemeinschaft darstellt. Die Vereinfachung des Gerichtsverfahrens ermöglicht eine effektivere Bewältigung von Streitigkeiten über gemeinsame Werke und Dienstbarkeiten. Es ist unerlässlich, dass Wohnungseigentümer und Verwalter sich dieser Bestimmungen bewusst sind, um eine reibungslosere und kooperativere Verwaltung der Eigentümergemeinschaft zu gewährleisten.
