Análise da Ordem n. 18545 de 2024: Execução Específica do Contrato Preliminar

A recente Ordem n. 18545 de 8 de julho de 2024, emitida pela Corte de Cassação, oferece importantes esclarecimentos sobre a execução específica da obrigação de concluir um contrato preliminar. Nesta sentença, a Corte sublinha a necessidade de identidade substancial do bem objeto da transferência entre o contrato preliminar e o definitivo.

O Contexto da Sentença

O caso em questão dizia respeito a um conflito entre as partes, T. e S., relativo a um contrato preliminar de compra e venda. A questão central era se seria possível, em caso de incumprimento, substituir o bem originalmente previsto no contrato preliminar por outro bem. A Corte estabeleceu que a execução específica da obrigação de concluir o contrato pressupõe uma identidade substancial do bem. Isto significa que, em sede de execução forçada, o juiz não pode substituir o bem original por um diferente, mesmo que as partes o solicitem.

A Máxima da Sentença

COMPROMISSO (NOÇÃO, CARACTERÍSTICAS, DISTINÇÃO) - EXECUÇÃO ESPECÍFICA DA OBRIGAÇÃO DE CONCLUIR O CONTRATO Contrato preliminar - Execução específica da obrigação de concluir o contrato - Pressupostos - Identidade substancial do bem objeto da transferência previsto no contrato preliminar e no definitivo - Consequências - Caso concreto. A identidade substancial do bem objeto da transferência constitui elemento indispensável de ligação entre o contrato preliminar e o contrato definitivo, com a consequência de que, em tema de execução específica da obrigação de concluir um contrato, nos termos do art. 2932.º do Código Civil, a sentença que substitui o contrato definitivo não concluído - devendo necessariamente reproduzir, na forma do provimento jurisdicional, o mesmo equilíbrio de interesses assumido pelas partes como conteúdo do contrato preliminar, sem possibilidade de introduzir modificações – não pode ter como objeto um apartamento ou mais apartamentos escolhidos pelo promitente comprador, diferentes daqueles contemplados no preliminar como objeto da futura transferência e situados num andar diferente do edifício a ser construído.

Implicações e Reflexões

A sentença em questão tem diversas implicações para os profissionais do setor jurídico e para os cidadãos. É crucial compreender que o contrato preliminar não é um mero ato formal, mas um acordo que estabelece direitos e deveres bem definidos. A Corte, referindo-se ao artigo 2932.º do Código Civil, esclarece que a identidade substancial do bem é um pressuposto essencial para a execução específica. Isto implica que, em caso de incumprimento, a eventual sentença deve permanecer fiel ao objeto inicial do contrato, evitando modificações que possam alterar o equilíbrio original dos interesses das partes.

• Importância da clareza no contrato preliminar.
• Necessidade de aconselhamento jurídico adequado para a redação dos contratos.
• Riscos associados à modificação dos termos contratuais sem consentimento.