Analiza Ordonanței nr. 18545 din 2024: Executarea Specifică a Contractului Preliminar

Recentul Ordin nr. 18545 din 8 iulie 2024, emis de Curtea de Casație, oferă clarificări importante cu privire la executarea specifică a obligației de a încheia un contract preliminar. În această hotărâre, Curtea subliniază necesitatea identității substanțiale a bunului obiect al transferului între contractul preliminar și cel definitiv.

Contextul Hotărârii

Cazul în discuție a vizat un conflict între părțile, T. și S., referitor la un contract preliminar de vânzare-cumpărare. Problema centrală era dacă era posibil, în caz de neexecutare, să se înlocuiască bunul prevăzut inițial în contractul preliminar cu un alt bun. Curtea a stabilit că executarea specifică a obligației de a încheia contractul presupune o identitate substanțială a bunului. Aceasta înseamnă că, în cadrul executării silite, judecătorul nu poate înlocui bunul original cu unul diferit, chiar dacă părțile solicită acest lucru.

Decizia Hotărârii

ANTECONTRACT (NOȚIUNE, CARACTERISTICI, DISTINCȚIE) - EXECUTAREA SPECIFICĂ A OBLIGAȚIEI DE A ÎNCHEIA CONTRACTUL Contract preliminar - Executarea specifică a obligației de a încheia contractul - Condiții - Identitatea substanțială a bunului obiect al transferului prevăzut în contractul preliminar și în cel definitiv - Consecințe - Caz concret. Identitatea substanțială a bunului obiect al transferului constituie un element indispensabil de legătură între contractul preliminar și contractul definitiv, cu consecința că, în materie de executare specifică a obligației de a încheia un contract, conform art. 2932 c.c., hotărârea care ține loc de contractul definitiv neîncheiat - având în mod necesar să reproducă, în forma actului jurisdicțional, același aranjament de interese asumat de părți ca și conținut al contractului preliminar, fără posibilitatea de a introduce modificări - nu poate avea ca obiect un apartament sau mai multe apartamente alese de promitentul achizitor, diferite de cele prevăzute în antecontract ca obiect al viitorului transfer și situate la un etaj diferit al clădirii în curs de construire.

Implicații și Reflecții

Hotărârea în discuție are diverse implicații pentru profesioniștii din domeniu și pentru cetățeni. Este crucial să se înțeleagă că contractul preliminar nu este un simplu act formal, ci un acord care stabilește drepturi și obligații bine definite. Curtea, invocând articolul 2932 din Codul Civil, clarifică faptul că identitatea substanțială a bunului este o condiție esențială pentru executarea specifică. Aceasta implică faptul că, în caz de neexecutare, eventuala hotărâre trebuie să rămână fidelă obiectului inițial al contractului, evitând modificări care ar putea altera echilibrul inițial al intereselor părților.

• Importanța clarității în contractul preliminar.
• Necesitatea unei consultanțe juridice adecvate pentru redactarea contractelor.
• Riscurile legate de modificarea termenilor contractuali fără consimțământ.