Análisis de la Ordenanza n.º 18545 de 2024: Ejecución Específica del Contrato Preliminar

La reciente Ordenanza n.º 18545 del 8 de julio de 2024, emitida por la Corte de Casación, ofrece importantes aclaraciones sobre la ejecución específica de la obligación de concluir un contrato preliminar. En esta sentencia, la Corte subraya la necesidad de la identidad sustancial del bien objeto de la transferencia entre el contrato preliminar y el definitivo.

El Contexto de la Sentencia

El caso en cuestión se refería a un conflicto entre las partes, T. y S., relativo a un contrato preliminar de compraventa. La cuestión central era si era posible, en caso de incumplimiento, sustituir el bien originalmente previsto en el contrato preliminar por otro bien. La Corte estableció que la ejecución específica de la obligación de concluir el contrato presupone una identidad sustancial del bien. Esto significa que, en sede de ejecución forzosa, el juez no puede sustituir el bien original por uno diferente, aunque las partes lo soliciten.

La Máxima de la Sentencia

COMPROMISO (NOCIÓN, CARACTERES, DISTINCIÓN) - EJECUCIÓN ESPECÍFICA DE LA OBLIGACIÓN DE CONCLUIR EL CONTRATO Contrato preliminar - Ejecución específica de la obligación de concluir el contrato - Presupuestos - Identidad sustancial del bien objeto de la transferencia prevista en el contrato preliminar y en el definitivo - Consecuencias - Supuesto de hecho. La identidad sustancial del bien objeto de la transferencia constituye un elemento indispensable de conexión entre el contrato preliminar y el contrato definitivo, con la consecuencia de que, en materia de ejecución específica de la obligación de concluir un contrato, a tenor del art. 2932 del Código Civil, la sentencia que sustituye al contrato definitivo no concluido -debiendo necesariamente reproducir, en la forma del pronunciamiento judicial, el mismo orden de intereses asumido por las partes como contenido del contrato preliminar, sin posibilidad de introducir modificaciones en él- no puede tener por objeto un apartamento o más apartamentos elegidos por el promitente comprador distintos de los contemplados en el preliminar como objeto de la futura transferencia y situados en un piso diferente del edificio a construir.

Implicaciones y Reflexiones

La sentencia en cuestión tiene diversas implicaciones para los profesionales del sector legal y para los ciudadanos. Es crucial comprender que el contrato preliminar no es un mero acto formal, sino un acuerdo que establece derechos y deberes bien definidos. La Corte, remitiéndose al artículo 2932 del Código Civil, aclara que la identidad sustancial del bien es un presupuesto esencial para la ejecución específica. Esto implica que, en caso de incumplimiento, la eventual sentencia debe permanecer fiel al objeto inicial del contrato, evitando modificaciones que puedan alterar el equilibrio original de los intereses de las partes.

• Importancia de la claridad en el contrato preliminar.
• Necesidad de una asesoría legal adecuada para la redacción de los contratos.
• Riesgos asociados a la modificación de los términos contractuales sin consentimiento.