Analiza postanowienia nr 18545 z 2024 r.: Wykonanie umowy przedwstępnej

Niedawne postanowienie nr 18545 z dnia 8 lipca 2024 r., wydane przez Sąd Kasacyjny, zawiera ważne wyjaśnienia dotyczące wykonania obowiązku zawarcia umowy przedwstępnej. W tym orzeczeniu Sąd podkreśla potrzebę zasadniczej tożsamości rzeczy będącej przedmiotem przeniesienia między umową przedwstępną a umową ostateczną.

Kontekst orzeczenia

Rozpatrywana sprawa dotyczyła konfliktu między stronami, T. i S., związanego z umową przedwstępną sprzedaży. Kluczową kwestią było to, czy w przypadku niewykonania umowy możliwe jest zastąpienie rzeczy pierwotnie przewidzianej w umowie przedwstępnej inną rzeczą. Sąd orzekł, że wykonanie obowiązku zawarcia umowy wymaga zasadniczej tożsamości rzeczy. Oznacza to, że w postępowaniu egzekucyjnym sędzia nie może zastąpić pierwotnej rzeczy inną, nawet jeśli strony tego żądają.

Teza orzeczenia

UMOWA PRZEDWSTĘPNA (POJĘCIE, CECHY, ROZRÓŻNIENIE) - WYKONANIE OBOWIĄZKU ZAWARCIA UMOWY Umowa przedwstępna - Wykonanie obowiązku zawarcia umowy - Przesłanki - Zasadnicza tożsamość rzeczy będącej przedmiotem przeniesienia przewidzianej w umowie przedwstępnej i w umowie ostatecznej - Konsekwencje - Stan faktyczny. Zasadnicza tożsamość rzeczy będącej przedmiotem przeniesienia stanowi niezbędny element łączący umowę przedwstępną z umową ostateczną, w związku z czym, w zakresie wykonania obowiązku zawarcia umowy, zgodnie z art. 2932 Kodeksu Cywilnego, wyrok zastępujący niedojściową umowę ostateczną – który musi koniecznie odtwarzać, w formie orzeczenia sądowego, ten sam układ interesów przyjęty przez strony jako treść umowy przedwstępnej, bez możliwości wprowadzania w nim zmian – nie może dotyczyć mieszkania lub mieszkań wybranych przez obiecanego nabywcę, innych niż te, które zostały przewidziane w umowie przedwstępnej jako przedmiot przyszłego przeniesienia i znajdują się na innym piętrze wznoszonego budynku.

Implikacje i refleksje

Rozpatrywane orzeczenie ma szereg implikacji dla prawników i obywateli. Kluczowe jest zrozumienie, że umowa przedwstępna nie jest jedynie formalnym aktem, ale porozumieniem, które ustanawia jasno określone prawa i obowiązki. Sąd, powołując się na artykuł 2932 Kodeksu Cywilnego, wyjaśnia, że zasadnicza tożsamość rzeczy jest niezbędnym warunkiem wykonania. Oznacza to, że w przypadku niewykonania, ewentualny wyrok musi pozostać wierny pierwotnemu przedmiotowi umowy, unikając zmian, które mogłyby zakłócić pierwotną równowagę interesów stron.

• Znaczenie jasności w umowie przedwstępnej.
• Potrzeba odpowiedniej porady prawnej przy redagowaniu umów.
• Ryzyko związane ze zmianą warunków umowy bez zgody.