Пільга при купівлі першого житла: необхідна конкретика заяви в Ухвалі № 30925/2025

Купівля першого житла є фундаментальним моментом у житті багатьох громадян не лише через соціальну значущість операції, а й через суттєву податкову економію, гарантовану пільгами, передбаченими законом. Однак доступ до таких переваг не є автоматичним і вимагає суворого дотримання чітких формальностей. Нещодавно Касаційний суд знову висловився з цього питання в ухвалі № 30925 від 25 листопада 2025 року, чітко визначивши межі волевиявлення, необхідного для отримання пільгового податкового режиму.

Справа та нормативно-правова база

Справа виникла в результаті спору між Генеральною адвокатурою держави та платником податків C. щодо визнання пільг, передбачених при купівлі першого житла. Суть питання стосується тлумачення ст. 1, Примітки II-bis, тарифу, доданого до Президентського декрету (d.P.R.) № 131 від 1986 року (Єдиний текст закону про реєстраційний податок). Ця норма ставить застосування пільгової ставки в залежність від наявності конкретної заяви платника податків, яка має бути включена в акт купівлі, де засвідчується наявність необхідних вимог (таких як проживання в муніципалітеті або зобов'язання переїхати туди).

У даному випадку Верховному суду довелося встановити, чи може така заява бути загальною, чи вона повинна бути нерозривно пов'язана з конкретним актом, що спричиняє перехід права власності, будь то нотаріальний акт чи судове рішення.

Щодо пільг при купівлі першого житла, волевиявлення, передбачене ст. 1, Приміткою II-bis, тарифу, доданого до d.P.R. № 131 від 1986 року, повинно конкретно стосуватися акта (нотаріального чи судового рішення) про набуття права власності, який є об'єктом оподаткування, до якого застосовується відповідний пільговий режим оподаткування.

Важливість зв'язку між волевиявленням та актом оподаткування

Принцип, висловлений суддями вищої інстанції, є чітким: пільга не є суб'єктивним правом, яке слідує за особою незалежно від форми, а є режимом пільгового оподаткування, що «додається» до окремого акта. Отже, волевиявлення платника податків має міститися в акті, що подається на реєстрацію та оподаткування, або прямо стосуватися його. Іншими словами, неможливо посилатися на пільгу в абстрактний спосіб, якщо акт, що передає право власності, не містить у собі формальних елементів, вимаганих законом.

Ця формальна суворість відповідає вимогам правової визначеності та ефективності податкового контролю. Для платника податків це означає, що кожного разу, коли передача права власності відбувається через канали, відмінні від класичного нотаріального акта — наприклад, через рішення суду, що підтверджує набувальну давність або виконує попередній договір, який не був укладений, — необхідно, щоб воля скористатися пільгами «першого житла» була виражена з посиланням на цей конкретний судовий документ.

• Заява має бути зроблена одночасно або конкретно стосуватися акта про передачу права власності.
• Не допускаються загальні волевиявлення, зроблені в інших місцях, ніж акт, що підлягає оподаткуванню.
• Тягар доказування та дотримання формальностей повністю лежить на платнику податків, який має намір скористатися податковою знижкою.

Висновки щодо рішення Касаційного суду

На завершення, ухвала № 30925/2025 підтверджує, що податкове право, особливо в питаннях пільг, не допускає наближеності. Рішення Касаційного суду підкреслює, що форма є суттю: відсутність конкретної заяви, що стосується акта купівлі, неминуче призводить до втрати права на пільгу, з подальшим стягненням звичайних податків та застосуванням санкцій. Для громадян та професіоналів це рішення слугує застереженням про необхідність приділяти максимальну увагу складанню актів та формулюванню клопотань у судових провадженнях, спрямованих на передачу нерухомості.