Beneficio fiscal por primera vivienda: la necesaria especificidad de la declaración en la Ordenanza n.º 30925/2025

La adquisición de la primera vivienda representa un momento fundamental en la vida de muchos ciudadanos, no solo por el valor social de la operación, sino también por el relevante ahorro fiscal garantizado por los beneficios previstos por la ley. Sin embargo, el acceso a tales beneficios no es automático y requiere el cumplimiento riguroso de precisas formalidades. Recientemente, la Corte de Casación ha vuelto a pronunciarse sobre el tema con la ordenanza n.º 30925 del 25 de noviembre de 2025, definiendo con precisión los límites de la manifestación de voluntad necesaria para obtener el régimen fiscal favorable.

El caso y el marco normativo de referencia

El asunto tiene su origen en un litigio entre la Abogacía General del Estado y el contribuyente C., en relación con el reconocimiento de los beneficios previstos para la adquisición de la primera vivienda. El núcleo de la cuestión atañe a la interpretación del art. 1, Nota II-bis, de la tarifa adjunta al d.P.R. n.º 131 de 1986 (Texto Único del Impuesto de Registro). Dicha norma supedita la aplicación del tipo impositivo reducido a la presencia de una declaración específica del contribuyente, que debe incluirse en el acto de adquisición, mediante la cual se certifique la posesión de los requisitos exigidos (como la residencia en el municipio o el compromiso de trasladarse a él).

En el caso de autos, la Corte Suprema ha tenido que determinar si dicha declaración puede ser genérica o si debe estar indisolublemente vinculada al acto específico que produce el efecto traslativo de la propiedad, ya sea una escritura pública o una sentencia judicial.

En materia de beneficios para la adquisición de la primera vivienda, la manifestación de voluntad prescrita por el art. 1, Nota II-bis, de la tarifa adjunta al d.P.R. n.º 131 de 1986, debe referirse específicamente al acto (escritura pública o sentencia) de adquisición de la propiedad que constituye el objeto de la imposición, al cual accede el correspondiente régimen de beneficio fiscal.

La importancia del nexo entre voluntad y acto impositivo

El principio expresado por los jueces de legitimidad es claro: el beneficio no es un derecho subjetivo que sigue a la persona independientemente de las formas, sino que es un régimen de imposición favorable que 'accede' a un acto individual. En consecuencia, la manifestación de voluntad del contribuyente debe estar contenida o referida explícitamente al acto que se somete a registro e imposición. No es posible, en otros términos, invocar un beneficio de manera abstracta si el acto que transfiere la propiedad no contiene en sí mismo los elementos formales exigidos por la ley.

Este rigor formal responde a necesidades de seguridad jurídica y de eficacia de los controles fiscales. Para el contribuyente, esto significa que cada vez que la transferencia de la propiedad ocurra a través de canales distintos a la clásica escritura notarial —por ejemplo, mediante una sentencia que declara la usucapión o que ejecuta un contrato preliminar no concluido— es indispensable que la voluntad de disfrutar de los beneficios de 'primera vivienda' se exprese con referencia a ese preciso título judicial.

• La declaración debe ser coetánea o referirse específicamente al acto traslativo.
• No se admiten manifestaciones de voluntad genéricas realizadas en sedes distintas a las del acto objeto de imposición.
• La carga de la prueba y del cumplimiento de las formalidades recae enteramente sobre el contribuyente que pretende beneficiarse del descuento fiscal.

Conclusiones sobre el pronunciamiento de la Casación

En conclusión, la ordenanza n.º 30925/2025 reitera que el derecho tributario, especialmente en materia de beneficios, no admite aproximaciones. La decisión de la Casación subraya cómo la forma es sustancia: la falta de una declaración específica y referible al acto de adquisición conlleva inevitablemente la pérdida del beneficio, con la consiguiente recuperación de los impuestos ordinarios y la imposición de sanciones. Para los ciudadanos y los profesionales, esta disposición sirve como advertencia sobre la necesidad de prestar la máxima atención a la redacción de los actos y a la formulación de las instancias en los procedimientos judiciales destinados a la transferencia de inmuebles.