Avantage fiscal pour la résidence principale : la nécessité de spécificité de la déclaration dans l'Ordonnance n° 30925/2025

L'acquisition d'une résidence principale représente une étape fondamentale dans la vie de nombreux citoyens, non seulement en raison de la valeur sociale de l'opération, mais aussi pour l'économie fiscale significative garantie par les avantages prévus par la loi. Toutefois, l'accès à ces bénéfices n'est pas automatique et exige le respect rigoureux de formalités précises. Récemment, la Cour de cassation s'est à nouveau prononcée sur le sujet avec l'ordonnance n° 30925 du 25 novembre 2025, définissant avec précision les contours de la manifestation de volonté nécessaire pour obtenir le régime fiscal de faveur.

L'affaire et le cadre normatif de référence

L'affaire trouve son origine dans un contentieux entre l'Avocature générale de l'État et le contribuable C., concernant la reconnaissance des avantages prévus pour l'achat d'une première habitation. Le nœud de la question concerne l'interprétation de l'art. 1, Note II-bis, du tarif annexé au décret présidentiel (d.P.R.) n° 131 de 1986 (Texte unique sur l'impôt d'enregistrement). Cette norme subordonne l'application du taux réduit à la présence d'une déclaration spécifique du contribuable, à insérer dans l'acte d'achat, par laquelle il atteste la possession des conditions requises (telles que la résidence dans la commune ou l'engagement à y transférer son domicile).

Dans le cas d'espèce, la Cour suprême a dû établir si cette déclaration peut être générique ou si elle doit être indissociablement liée à l'acte spécifique qui produit l'effet translatif de propriété, qu'il s'agisse d'un acte authentique ou d'une décision judiciaire.

En matière d'avantages pour l'achat d'une résidence principale, la manifestation de volonté prescrite par l'art. 1, Note II-bis, du tarif annexé au d.P.R. n° 131 de 1986, doit spécifiquement se référer à l'acte (acte authentique ou décision judiciaire) d'acquisition de la propriété qui constitue l'objet de l'imposition, auquel accède le régime d'avantage fiscal correspondant.

L'importance du lien entre volonté et acte imposable

Le principe exprimé par les juges de légitimité est clair : l'avantage n'est pas un droit subjectif qui suit la personne indépendamment des formes, mais un régime d'imposition de faveur qui « accède » à un acte unique. Par conséquent, la manifestation de volonté du contribuable doit être contenue ou explicitement référée à l'acte qui est soumis à enregistrement et à imposition. Il n'est pas possible, en d'autres termes, d'invoquer un avantage de manière abstraite si l'acte qui transfère la propriété ne comporte pas en lui-même les éléments formels requis par la loi.

Cette rigueur formelle répond à des exigences de sécurité juridique et d'efficacité des contrôles fiscaux. Pour le contribuable, cela signifie que chaque fois que le transfert de propriété a lieu par des canaux autres que l'acte notarié classique — par exemple par le biais d'une décision constatant l'usucapion ou exécutant un contrat préliminaire non conclu — il est indispensable que la volonté de bénéficier des avantages « résidence principale » soit exprimée en référence à ce titre judiciaire précis.

• La déclaration doit être concomitante ou spécifiquement référée à l'acte translatif.
• Les manifestations de volonté génériques rendues dans des cadres autres que ceux de l'acte objet de l'imposition ne sont pas admises.
• La charge de la preuve et du respect des formalités incombe entièrement au contribuable qui entend bénéficier de l'avantage fiscal.

Conclusions sur la décision de la Cour de cassation

En conclusion, l'ordonnance n° 30925/2025 réaffirme que le droit fiscal, spécialement en matière d'avantages, n'admet pas d'approximations. La décision de la Cour de cassation souligne combien la forme est substance : l'absence d'une déclaration spécifique et référable à l'acte d'achat entraîne inévitablement la déchéance du bénéfice, avec le recouvrement consécutif des impôts ordinaires et l'application de sanctions. Pour les citoyens et les professionnels, cette disposition sert d'avertissement sur la nécessité de prêter la plus grande attention à la rédaction des actes et à la formulation des demandes dans les procédures judiciaires visant le transfert de biens immobiliers.