Benefício fiscal de primeira habitação: a necessária especificidade da declaração no Despacho n.º 30925/2025

A aquisição da primeira habitação representa um momento fundamental na vida de muitos cidadãos, não apenas pelo valor social da operação, mas também pela relevante poupança fiscal garantida pelos benefícios previstos na lei. Contudo, o acesso a tais benefícios não é automático e exige o cumprimento rigoroso de formalidades precisas. Recentemente, o Tribunal de Cassação voltou a pronunciar-se sobre o tema com o despacho n.º 30925 de 25 de novembro de 2025, definindo com precisão os limites da manifestação de vontade necessária para obter o regime fiscal favorável.

O caso e o quadro normativo de referência

O caso tem origem num contencioso entre a Advocacia-Geral do Estado e o contribuinte C., relativamente ao reconhecimento dos benefícios previstos para a aquisição da primeira habitação. O cerne da questão diz respeito à interpretação do art. 1.º, Nota II-bis, da tarifa anexa ao d.P.R. n.º 131 de 1986 (Texto Único do Imposto de Registo). Esta norma subordina a aplicação da taxa reduzida à presença de uma declaração específica do contribuinte, a inserir no ato de aquisição, com a qual se atesta a posse dos requisitos exigidos (como a residência no município ou o compromisso de nela se fixar).

No caso em apreço, o Supremo Tribunal teve de determinar se tal declaração pode ser genérica ou se deve estar indissociavelmente ligada ao ato específico que produz o efeito translativo da propriedade, seja ele uma escritura pública ou uma sentença judicial.

Em matéria de benefícios para a aquisição da primeira habitação, a manifestação de vontade prescrita pelo art. 1.º, Nota II-bis, da tarifa anexa ao d.P.R. n.º 131 de 1986, deve referir-se especificamente ao ato (escritura pública ou sentença) de aquisição da propriedade que constitui o objeto da tributação, ao qual acede o respetivo regime de benefício fiscal.

A importância do nexo entre vontade e ato tributário

O princípio expresso pelos juízes de legitimidade é claro: o benefício não é um direito subjetivo que segue a pessoa independentemente das formas, mas sim um regime de tributação favorável que 'acede' a um ato singular. Consequentemente, a manifestação de vontade do contribuinte deve estar contida ou explicitamente referida ao ato que é submetido a registo e tributação. Não é possível, por outras palavras, invocar um benefício de forma abstrata se o ato que transfere a propriedade não contiver em si os elementos formais exigidos pela lei.

Este rigor formal responde a exigências de segurança jurídica e de eficácia dos controlos fiscais. Para o contribuinte, isto significa que, sempre que a transferência da propriedade ocorra através de canais diferentes da clássica escritura notarial — por exemplo, através de uma sentença que reconhece a usucapião ou que executa um contrato-promessa não concluído — é indispensável que a vontade de usufruir dos benefícios de 'primeira habitação' seja expressa com referência a esse preciso título judicial.

• A declaração deve ser contemporânea ou referida especificamente ao ato translativo.
• Não são admitidas manifestações de vontade genéricas prestadas em sedes diferentes das do ato objeto de tributação.
• O ónus da prova e do cumprimento das formalidades recai inteiramente sobre o contribuinte que pretende beneficiar do desconto fiscal.

Conclusões sobre a decisão do Tribunal de Cassação

Em conclusão, o despacho n.º 30925/2025 reitera que o direito tributário, especialmente em matéria de benefícios, não admite aproximações. A decisão do Tribunal de Cassação sublinha como a forma é substância: a falta de uma declaração específica e referível ao ato de aquisição implica inevitavelmente a perda do benefício, com a consequente recuperação dos impostos ordinários e a aplicação de sanções. Para os cidadãos e profissionais, este provimento serve de alerta sobre a necessidade de prestar a máxima atenção à redação dos atos e à formulação dos pedidos nos processos judiciais destinados à transferência de imóveis.