Olaksica za prvu nekretninu: neophodna specifičnost izjave u Rešenju br. 30925/2025

Kupovina prve nekretnine predstavlja ključni trenutak u životu mnogih građana, ne samo zbog društvenog značaja te operacije, već i zbog značajne poreske uštede koju garantuju olakšice predviđene zakonom. Međutim, pristup ovim pogodnostima nije automatski i zahteva strogo poštovanje preciznih formalnosti. Nedavno je Kasacioni sud ponovo razmatrao ovu temu u rešenju br. 30925 od 25. novembra 2025. godine, precizno definišući granice izražavanja volje neophodne za ostvarivanje povoljnijeg poreskog režima.

Slučaj i regulatorni okvir

Ovaj slučaj potiče iz spora između Državnog pravobranilaštva i poreskog obveznika C., u vezi sa priznavanjem olakšica predviđenih za kupovinu prve nekretnine. Suština pitanja odnosi se na tumačenje člana 1, Napomena II-bis, tarife priložene uz Predsedničku uredbu (d.P.R.) br. 131 iz 1986. godine (Jedinstveni tekst zakona o porezu na registraciju). Navedena norma uslovljava primenu povlašćene poreske stope postojanjem specifične izjave poreskog obveznika, koja se unosi u kupoprodajni akt, kojom se potvrđuje posedovanje zahtevanih uslova (kao što je prebivalište u opštini ili obaveza da se ono prenese).

U konkretnom slučaju, Vrhovni sud je morao da utvrdi da li takva izjava može biti opšta ili mora biti neraskidivo povezana sa konkretnim aktom koji proizvodi efekat prenosa svojine, bilo da je reč o javnoj ispravi ili sudskoj presudi.

U pogledu olakšica za kupovinu prve stambene nekretnine, izražavanje volje propisano članom 1, Napomena II-bis, tarife priložene uz d.P.R. br. 131 iz 1986. godine, mora se specifično odnositi na akt (javnu ispravu ili presudu) o sticanju svojine koji predstavlja predmet oporezivanja, kojem pristupa odgovarajući režim poreskih olakšica.

Značaj veze između volje i poreskog akta

Princip koji su izrazile sudije je jasan: olakšica nije subjektivno pravo koje prati lice nezavisno od formi, već je to režim povoljnijeg oporezivanja koji „pristupa“ pojedinačnom aktu. Prema tome, izražavanje volje poreskog obveznika mora biti sadržano ili eksplicitno upućivati na akt koji se podnosi na registraciju i oporezivanje. Drugim rečima, nije moguće pozivati se na olakšicu na apstraktan način ako akt kojim se prenosi svojina ne sadrži u sebi formalne elemente koje zakon zahteva.

Ova formalna strogost odgovara potrebama pravne sigurnosti i efikasnosti poreskih kontrola. Za poreskog obveznika to znači da, kad god se prenos svojine vrši kanalima koji nisu klasičan notarski zapis — na primer putem presude kojom se utvrđuje održaj ili kojom se izvršava neispunjeni predugovor — neophodno je da volja za korišćenje pogodnosti „prve nekretnine“ bude izražena u odnosu na taj precizan sudski naslov.

• Izjava mora biti istovremena ili specifično upućena na prenosni akt.
• Nisu dozvoljena opšta izražavanja volje data na mestima koja nisu predmet oporezivanja.
• Teret dokazivanja i poštovanja formalnosti u potpunosti pada na poreskog obveznika koji namerava da koristi poresku olakšicu.

Zaključci o odluci Kasacionog suda

Zaključno, rešenje br. 30925/2025 potvrđuje da poresko pravo, posebno u oblasti olakšica, ne dozvoljava improvizacije. Odluka Kasacionog suda naglašava kako je forma suština: nedostatak specifične izjave koja se odnosi na akt o kupovini neizbežno dovodi do gubitka prava na pogodnost, uz posledičnu naplatu redovnih poreza i izricanje sankcija. Za građane i profesionalce, ova odluka služi kao upozorenje na potrebu da se posveti maksimalna pažnja sastavljanju akata i formulisanju zahteva u sudskim postupcima koji imaju za cilj prenos nepokretnosti.