Ulga "prima casa": konieczna specyfika oświadczenia w postanowieniu nr 30925/2025

Zakup pierwszego domu stanowi fundamentalny moment w życiu wielu obywateli, nie tylko ze względu na społeczną wartość tej operacji, ale także z uwagi na istotne oszczędności podatkowe gwarantowane przez ulgi przewidziane w ustawie. Jednakże dostęp do takich korzyści nie jest automatyczny i wymaga ścisłego przestrzegania określonych formalności. Niedawno Sąd Kasacyjny ponownie wypowiedział się w tej kwestii w postanowieniu nr 30925 z dnia 25 listopada 2025 r., precyzyjnie określając granice wyrażenia woli niezbędnego do uzyskania preferencyjnego reżimu podatkowego.

Sprawa i odnośne ramy prawne

Sprawa wywodzi się z sporu między Prokuraturą Generalną Państwa a podatnikiem C. w przedmiocie uznania ulg przewidzianych przy zakupie pierwszego mieszkania. Sedno problemu dotyczy interpretacji art. 1, Nota II-bis, taryfy załączonej do dekretu Prezydenta Republiki (d.P.R.) nr 131 z 1986 r. (Jednolity tekst ustawy o podatku rejestrowym). Norma ta uzależnia zastosowanie obniżonej stawki od złożenia przez podatnika konkretnego oświadczenia, które należy zawrzeć w akcie zakupu, potwierdzającego posiadanie wymaganych wymogów (takich jak zamieszkanie w gminie lub zobowiązanie do przeniesienia się tam).

W przedmiotowej sprawie Sąd Najwyższy musiał ustalić, czy oświadczenie to może mieć charakter ogólny, czy też musi być nierozerwalnie związane z konkretnym aktem wywołującym skutek przeniesienia własności, niezależnie od tego, czy jest to akt notarialny, czy wyrok sądowy.

W przedmiocie ulg przy zakupie pierwszego domu mieszkalnego, wyrażenie woli przewidziane w art. 1, Nota II-bis, taryfy załączonej do d.P.R. nr 131 z 1986 r., musi w sposób szczególny odnosić się do aktu (aktu notarialnego lub wyroku) zakupu własności, który stanowi przedmiot opodatkowania, do którego przypisany jest odpowiedni preferencyjny reżim opodatkowania.

Znaczenie związku między wolą a aktem podlegającym opodatkowaniu

Zasada wyrażona przez sędziów orzekających jest jasna: ulga nie jest prawem podmiotowym, które przysługuje osobie niezależnie od formy, lecz jest preferencyjnym reżimem opodatkowania, który „przypisany jest” do pojedynczego aktu. W konsekwencji wyrażenie woli podatnika musi być zawarte w akcie podlegającym rejestracji i opodatkowaniu lub wyraźnie się do niego odnosić. Innymi słowy, nie można powoływać się na ulgę w sposób abstrakcyjny, jeśli akt przenoszący własność nie zawiera w sobie elementów formalnych wymaganych przez prawo.

Ten formalny rygor odpowiada potrzebom pewności prawa i skuteczności kontroli podatkowych. Dla podatnika oznacza to, że za każdym razem, gdy przeniesienie własności następuje w drodze innej niż klasyczny akt notarialny — na przykład poprzez wyrok stwierdzający zasiedzenie lub wykonujący niezawartą umowę przedwstępną — niezbędne jest, aby wola skorzystania z korzyści „prima casa” została wyrażona w odniesieniu do tego konkretnego tytułu sądowego.

• Oświadczenie musi być złożone jednocześnie lub odnosić się w sposób szczególny do aktu przenoszącego własność.
• Niedopuszczalne są ogólne wyrażenia woli złożone w miejscach innych niż te, w których znajduje się akt podlegający opodatkowaniu.
• Ciężar dowodu i przestrzegania formalności spoczywa w całości na podatniku, który zamierza skorzystać z ulgi podatkowej.

Wnioski dotyczące orzeczenia Sądu Kasacyjnego

Podsumowując, postanowienie nr 30925/2025 potwierdza, że prawo podatkowe, zwłaszcza w zakresie ulg, nie dopuszcza przybliżeń. Decyzja Sądu Kasacyjnego podkreśla, że forma jest istotą: brak konkretnego oświadczenia odnoszącego się do aktu zakupu nieuchronnie prowadzi do utraty korzyści, z konsekwencją odzyskania podatków zwykłych i nałożenia sankcji. Dla obywateli i profesjonalistów orzeczenie to stanowi ostrzeżenie o konieczności zwrócenia najwyższej uwagi na redagowanie aktów oraz formułowanie wniosków w postępowaniach sądowych mających na celu przeniesienie nieruchomości.