Приріст капіталу від продажу часток та нерухомості в будівництві: ясність Касаційного суду з ухвалою № 14800/2025
У складному податковому ландшафті Італії інтерпретація норм є фундаментальною. Звільнення від оподаткування приросту капіталу від продажу часток (PEX) є податковою пільгою великого значення. Касаційний суд, згідно з Ухвалою № 14800 від 02.06.2025, втручається в ключовий аспект: комерційну діяльність компанії, частками якої володіють, що володіє нерухомістю в будівництві. Розглянемо значення цієї постанови.
Режим PEX та вимога комерційної діяльності згідно зі ст. 87 TUIR
Стаття 87, пункт 1, Загального тексту про податки на доходи (TUIR) регулює звільнення від оподаткування приросту капіталу від продажу часток. Серед вимог, компанія, частками якої володіють, повинна здійснювати комерційну діяльність. Пункт d) статті 87 передбачає невідповідність комерційній діяльності для компаній, вартість яких переважно складається з нежитлової нерухомості. Але що відбувається, якщо нерухомість є інструментальною, хоча ще в процесі будівництва?
Питання, що розглядається Касаційним судом: нерухомість в будівництві та підприємницька діяльність
Справа, розглянута Верховним судом, у спорі між А. та Ф., стосувалася саме кваліфікації компанії, частками якої володіють, з інструментальною нерухомістю, що будується, призначеною для готельної діяльності. Регіональна податкова комісія Риму виключила комерційну діяльність та пільгу PEX. Касаційний суд, у складі доповідача Альберто Кріввеллі, натомість відхилив такий підхід, надавши більш суттєву інтерпретацію.
Для цілей пільги звільнення від оподаткування приросту капіталу від продажу часток, передбаченої ст. 87, пункт 1, TUIR, вимога здійснення компанією, частками якої володіють, комерційної діяльності не повинна виключатися – з огляду на презумпцію iuris et de iure про відсутність, що міститься в пункті d) – якщо інструментальна нерухомість для здійснення передбаченої статутом підприємницької діяльності (у даному випадку готельної) знаходиться в процесі будівництва протягом трьох років до продажу, оскільки це є підготовчою діяльністю, спрямованою на забезпечення компанії самостійним організаційним апаратом, за умови, що в самій нерухомості згодом розпочато ту саму підприємницьку діяльність.
Ця максима є фундаментальною. Суд встановив, що етап будівництва інструментальної нерухомості, призначеної для підприємницької діяльності, передбаченої статутом (наприклад, готельний комплекс), не виключає комерційну діяльність компанії. Навіть якщо будівництво відбувається протягом трьох років, що передують продажу часток, воно визнається як "підготовча діяльність", необхідна для забезпечення компанії самостійним організаційним апаратом. Умовою є те, що фактична підприємницька діяльність повинна бути потім розпочата в нерухомості. Це інтерпретація, яка долає формалістичні погляди.
Практичні наслідки постанови
Рішення Касаційного суду має прямий вплив на компанії та інвесторів, пропонуючи більшу юридичну визначеність у управлінні частками в компаніях з нерухомими активами, що розвиваються. Ключові моменти:
- Будівництво інструментальної нерухомості визнається як невід'ємна та підготовча частина комерційної діяльності.
- Нерухомість повинна бути призначена для підприємницької діяльності, зазначеної в статуті.
- Фактичний початок діяльності в нерухомості є умовою для дійсності пільги PEX.
- Рішення базується на інтерпретації ст. 87, пункт 1, літера D Декрету Президента № 917/1986 (TUIR).
Ця інтерпретація є критично важливою для таких секторів, як нерухомість та туризм/готельний бізнес, де терміни реалізації є тривалими.
Висновок: маяк для податкового планування
Ухвала № 14800 від 2025 року Касаційного суду є значним орієнтиром для італійського податкового права. Визнаючи цінність підготовчої діяльності, Верховний суд забезпечує більшу передбачуваність та юридичну безпеку для компаній, стимулюючи інвестиції та динамічне управління корпоративним майном. Для правильного застосування завжди рекомендується звертатися за консультацією до експертів з права та оподаткування.
