Прирост капитала от продажи долей участия и строящейся недвижимости: разъяснения Кассационного суда в Постановлении № 14800/2025

В сложном итальянском налоговом законодательстве толкование норм имеет решающее значение. Освобождение прироста капитала от продажи долей участия (PEX) является важной налоговой льготой. Кассационный суд в Постановлении № 14800 от 02.06.2025 года затрагивает ключевой аспект: коммерческий характер компании, владеющей строящейся недвижимостью. Давайте разберемся в значении этого решения.

Режим PEX и требование коммерческой деятельности согласно ст. 87 TUIR

Статья 87, пункт 1, Единого текста о подоходном налоге (TUIR) регулирует освобождение прироста капитала от продажи долей участия. Среди требований, компания, доли которой продаются, должна осуществлять коммерческую деятельность. Пункт d) статьи 87 предполагает отсутствие коммерческой деятельности для компаний, стоимость которых преимущественно состоит из непроизводственной недвижимости. Но что происходит, если недвижимость является производственной, хотя и находится в стадии строительства?

Вопрос, рассмотренный Кассационным судом: строящаяся недвижимость и предпринимательская деятельность

Дело, рассмотренное Верховным судом в споре между А. и Ф., касалось именно квалификации компании, владеющей производственной недвижимостью в стадии строительства, предназначенной для гостиничного бизнеса. Региональная налоговая комиссия Рима отказала в признании коммерческой деятельности и льготы PEX. Кассационный суд в лице докладчика Альберто Кривелли, напротив, отверг такой подход, предложив более существенное толкование.

Для целей льготы по освобождению от налогообложения прироста капитала от продажи долей участия, предусмотренной ст. 87, пункт 1, TUIR, требование осуществления компанией, в которой имеется доля участия, коммерческой деятельности не исключается – в силу презумпции iuris et de iure об отсутствии, содержащейся в пункте d) – если недвижимость, производственная для осуществления предпринимательской деятельности, предусмотренной в уставе (в данном случае гостиничной), находится в стадии строительства в течение трех лет до продажи, поскольку это является подготовительной деятельностью, направленной на обеспечение компании самостоятельным организационным аппаратом, при условии, что в самой недвижимости впоследствии будет начата соответствующая предпринимательская деятельность.

Это постановление имеет фундаментальное значение. Суд установил, что стадия строительства производственной недвижимости, предназначенной для предпринимательской деятельности, предусмотренной в уставе (например, гостиничного комплекса), не исключает коммерческий характер компании. Даже если строительство ведется в течение трех лет, предшествующих продаже долей участия, оно признается "подготовительной деятельностью", необходимой для обеспечения компании самостоятельным организационным аппаратом. Условием является последующее начало фактической предпринимательской деятельности в данной недвижимости. Это толкование преодолевает формалистические взгляды.

Практические последствия решения

Решение Кассационного суда оказывает прямое влияние на компании и инвесторов, предлагая большую юридическую определенность в управлении долями участия в компаниях с развивающимися недвижимыми активами. Ключевые моменты:

• Строительство производственной недвижимости признается неотъемлемой и подготовительной частью коммерческой деятельности.
• Недвижимость должна быть предназначена для предпринимательской деятельности, указанной в уставе.
• Фактическое начало деятельности в недвижимости является условием для действительности льготы PEX.
• Решение основано на толковании ст. 87, пункт 1, буква D Декрета Президента Республики № 917/1986 (TUIR).

Это толкование имеет решающее значение для таких секторов, как недвижимость и туризм/гостиничный бизнес, где сроки реализации проектов длительны.

Заключение: ориентир для налогового планирования

Постановление № 14800 от 2025 года Кассационного суда представляет собой значимый ориентир для итальянского налогового права. Признавая ценность подготовительной деятельности, Верховный суд обеспечивает большую предсказуемость и юридическую безопасность для компаний, стимулируя инвестиции и динамичное управление корпоративным имуществом. Для правильного применения всегда рекомендуется обращаться за консультацией к экспертам в области права и налогообложения.