Plusvalenze da Cessione Partecipazioni e Immobili in Costruzione: la Chiarezza della Cassazione con l'Ordinanza 14800/2025

Nel complesso panorama fiscale italiano, l'interpretazione delle norme è fondamentale. L'esenzione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni (PEX) è un beneficio fiscale di grande rilievo. La Corte di Cassazione, con l'Ordinanza n. 14800 del 02/06/2025, interviene su un aspetto cruciale: la commercialità di una società partecipata che detiene immobili in costruzione. Scopriamo il significato di questa pronuncia.

Il Regime PEX e il Requisito della Commercialità ex Art. 87 TUIR

L'articolo 87, comma 1, del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) disciplina l'esenzione delle plusvalenze da cessione di partecipazioni. Tra i requisiti, la società le cui quote sono cedute deve esercitare un'impresa commerciale. La lettera d) dell'articolo 87 presume la non commercialità per società il cui valore è prevalentemente costituito da immobili non strumentali. Ma cosa accade se l'immobile è strumentale, seppur ancora in costruzione?

La Questione al Vaglio della Cassazione: Immobile in Costruzione e Attività d'Impresa

Il caso esaminato dalla Suprema Corte, nel contenzioso tra A. e F., riguardava proprio la qualificazione di una società partecipata con un immobile strumentale in corso di costruzione, destinato a un'attività alberghiera. La Commissione Tributaria Regionale di Roma aveva escluso la commercialità e il beneficio PEX. La Cassazione, con l'estensore Alberto Crivelli, ha invece rigettato tale impostazione, fornendo un'interpretazione più sostanziale.

Ai fini del beneficio dell'esenzione d'imposta delle plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni, di cui all'art. 87, comma 1, TUIR, il requisito dell'esercizio da parte della società partecipata di un'impresa commerciale non va escluso - in ragione della presunzione iuris et de iure di non sussistenza contenuta nella lett.d) - ove l'immobile strumentale all'esercizio dell'attiva imprenditoriale prevista nell'oggetto sociale (nella specie alberghiera) sia in corso di costruzione nel triennio anteriore alla cessione, in quanto si tratta di attività preparatoria volta a dotare l'impresa di un apparato organizzativo autonomo, a condizione che nell'immobile stesso sia successivamente iniziata l'attività imprenditoriale medesima.

Questa massima è fondamentale. La Corte ha stabilito che la fase di costruzione di un immobile strumentale, destinato all'attività imprenditoriale prevista nell'oggetto sociale (es. struttura alberghiera), non esclude la commercialità della società. Anche se la costruzione avviene nel triennio antecedente la cessione delle partecipazioni, essa è riconosciuta come "attività preparatoria" essenziale per dotare l'impresa di un apparato organizzativo autonomo. La condizione è che l'attività imprenditoriale effettiva debba poi essere iniziata nell'immobile. Un'interpretazione che supera visioni formalistiche.

Le Conseguenze Pratiche della Pronuncia

La decisione della Cassazione ha un impatto diretto per imprese e investitori, offrendo maggiore certezza giuridica nella gestione delle partecipazioni in società con asset immobiliari in sviluppo. Punti chiave:

• La costruzione di un immobile strumentale è riconosciuta come parte integrante e preparatoria dell'attività commerciale.
• L'immobile deve essere destinato all'attività imprenditoriale specificata nell'oggetto sociale.
• L'effettivo inizio dell'attività nell'immobile è condizione per la validità del beneficio PEX.
• La sentenza si basa sull'interpretazione dell'art. 87, comma 1, lettera D del DPR 917/1986 (TUIR).

Questa interpretazione è cruciale per settori come l'immobiliare e il turistico-alberghiero, dove i tempi di realizzazione sono lunghi.

Conclusioni: Un Faro per la Pianificazione Fiscale

L'Ordinanza n. 14800 del 2025 della Corte di Cassazione rappresenta un punto di riferimento significativo per il diritto tributario italiano. Riconoscendo il valore dell'attività preparatoria, la Suprema Corte fornisce maggiore prevedibilità e sicurezza giuridica alle imprese, incentivando gli investimenti e una gestione dinamica del patrimonio aziendale. Per una corretta applicazione, è sempre raccomandabile avvalersi della consulenza di esperti legali e tributari.