Plus-values sur Cession de Participations et d'Immeubles en Construction : la Clarté de la Cour de Cassation avec l'Ordonnance 14800/2025

Dans le paysage fiscal italien complexe, l'interprétation des normes est fondamentale. L'exonération des plus-values résultant de la cession de participations (PEX) est un avantage fiscal d'une grande importance. La Cour de Cassation, avec l'Ordonnance n° 14800 du 02/06/2025, intervient sur un aspect crucial : la commercialité d'une société détenue qui possède des immeubles en construction. Découvrons la signification de cette décision.

Le Régime PEX et le Critère de Commercialité selon l'Art. 87 TUIR

L'article 87, paragraphe 1, du Texte Unique des Impôts sur les Revenus (TUIR) régit l'exonération des plus-values sur cession de participations. Parmi les conditions, la société dont les parts sont cédées doit exercer une activité commerciale. La lettre d) de l'article 87 présume la non-commercialité pour les sociétés dont la valeur est principalement constituée d'immeubles non instrumentaux. Mais qu'advient-il si l'immeuble est instrumental, même s'il est encore en construction ?

La Question Soumise à la Cassation : Immeuble en Construction et Activité d'Entreprise

Le cas examiné par la Cour Suprême, dans le litige entre A. et F., concernait précisément la qualification d'une société détenue avec un immeuble instrumental en cours de construction, destiné à une activité hôtelière. La Commission Tributaire Régionale de Rome avait exclu la commercialité et le bénéfice PEX. La Cassation, avec le rapporteur Alberto Crivelli, a au contraire rejeté cette approche, fournissant une interprétation plus substantielle.

Aux fins du bénéfice de l'exonération d'impôt des plus-values résultant de la cession de participations, visé à l'art. 87, paragraphe 1, TUIR, le critère de l'exercice par la société détenue d'une activité commerciale ne doit pas être exclu - en raison de la présomption iuris et de iure de non-existence contenue dans la lettre d) - lorsque l'immeuble instrumental à l'exercice de l'activité entrepreneuriale prévue dans l'objet social (dans le cas présent, hôtelière) est en cours de construction dans les trois ans précédant la cession, car il s'agit d'une activité préparatoire visant à doter l'entreprise d'un appareil organisationnel autonome, à condition que dans l'immeuble lui-même l'activité entrepreneuriale elle-même ait été ultérieurement initiée.

Cette maxime est fondamentale. La Cour a établi que la phase de construction d'un immeuble instrumental, destiné à l'activité entrepreneuriale prévue dans l'objet social (par exemple, une structure hôtelière), n'exclut pas la commercialité de la société. Même si la construction a lieu dans les trois ans précédant la cession des participations, elle est reconnue comme une "activité préparatoire" essentielle pour doter l'entreprise d'un appareil organisationnel autonome. La condition est que l'activité entrepreneuriale effective doive ensuite être initiée dans l'immeuble. Une interprétation qui dépasse les visions formalistes.

Les Conséquences Pratiques de la Décision

La décision de la Cassation a un impact direct pour les entreprises et les investisseurs, offrant une plus grande sécurité juridique dans la gestion des participations dans des sociétés possédant des actifs immobiliers en développement. Points clés :

• La construction d'un immeuble instrumental est reconnue comme partie intégrante et préparatoire de l'activité commerciale.
• L'immeuble doit être destiné à l'activité entrepreneuriale spécifiée dans l'objet social.
• L'initiation effective de l'activité dans l'immeuble est une condition pour la validité du bénéfice PEX.
• L'arrêt est basé sur l'interprétation de l'art. 87, paragraphe 1, lettre D du DPR 917/1986 (TUIR).

Cette interprétation est cruciale pour des secteurs tels que l'immobilier et le tourisme-hôtellerie, où les délais de réalisation sont longs.

Conclusions : Un Phare pour la Planification Fiscale

L'Ordonnance n° 14800 de 2025 de la Cour de Cassation représente un point de référence significatif pour le droit fiscal italien. En reconnaissant la valeur de l'activité préparatoire, la Cour Suprême offre une plus grande prévisibilité et sécurité juridique aux entreprises, encourageant les investissements et une gestion dynamique du patrimoine d'entreprise. Pour une application correcte, il est toujours recommandé de faire appel à des experts juridiques et fiscaux.