Plusvalências da Alienação de Participações e Imóveis em Construção: a Clareza da Cassação com a Ordem 14800/2025

No complexo panorama fiscal italiano, a interpretação das normas é fundamental. A isenção das plusvalências decorrentes da alienação de participações (PEX) é um benefício fiscal de grande relevo. A Corte de Cassação, com a Ordem n. 14800 de 02/06/2025, intervém num aspeto crucial: a comercialidade de uma sociedade participada que detém imóveis em construção. Descubramos o significado desta pronúncia.

O Regime PEX e o Requisito da Comercialidade ex Art. 87 TUIR

O artigo 87, n.º 1, do Texto Único do Imposto sobre o Rendimento (TUIR) disciplina a isenção das plusvalências da alienação de participações. Entre os requisitos, a sociedade cujas quotas são alienadas deve exercer uma atividade empresarial. A alínea d) do artigo 87 presume a não comercialidade para sociedades cujo valor é predominantemente constituído por imóveis não instrumentais. Mas o que acontece se o imóvel for instrumental, ainda que em construção?

A Questão em Apreciação pela Cassação: Imóvel em Construção e Atividade Empresarial

O caso examinado pela Suprema Corte, no litígio entre A. e F., dizia respeito precisamente à qualificação de uma sociedade participada com um imóvel instrumental em curso de construção, destinado a uma atividade hoteleira. A Comissão Tributária Regional de Roma tinha excluído a comercialidade e o benefício PEX. A Cassação, com o relator Alberto Crivelli, rejeitou, pelo contrário, tal abordagem, fornecendo uma interpretação mais substancial.

Para efeitos do benefício da isenção de imposto das plusvalências decorrentes da alienação de participações, de que trata o art. 87, n.º 1, TUIR, o requisito do exercício, por parte da sociedade participada, de uma atividade empresarial não deve ser excluído – em razão da presunção iuris et de iure de não subsistência contida na alínea d) – caso o imóvel instrumental ao exercício da atividade empresarial prevista no objeto social (no caso, hoteleira) esteja em curso de construção no triénio anterior à alienação, por se tratar de atividade preparatória destinada a dotar a empresa de um aparato organizacional autónomo, sob condição de que no imóvel em si seja posteriormente iniciada a mesma atividade empresarial.

Esta máxima é fundamental. A Corte estabeleceu que a fase de construção de um imóvel instrumental, destinado à atividade empresarial prevista no objeto social (ex: estrutura hoteleira), não exclui a comercialidade da sociedade. Mesmo que a construção ocorra no triénio anterior à alienação das participações, ela é reconhecida como "atividade preparatória" essencial para dotar a empresa de um aparato organizacional autónomo. A condição é que a atividade empresarial efetiva deva depois ser iniciada no imóvel. Uma interpretação que supera visões formalistas.

As Consequências Práticas da Pronúncia

A decisão da Cassação tem um impacto direto para empresas e investidores, oferecendo maior certeza jurídica na gestão das participações em sociedades com ativos imobiliários em desenvolvimento. Pontos chave:

• A construção de um imóvel instrumental é reconhecida como parte integrante e preparatória da atividade comercial.
• O imóvel deve ser destinado à atividade empresarial especificada no objeto social.
• O início efetivo da atividade no imóvel é condição para a validade do benefício PEX.
• A sentença baseia-se na interpretação do art. 87, n.º 1, alínea D do DPR 917/1986 (TUIR).

Esta interpretação é crucial para setores como o imobiliário e o turístico-hoteleiro, onde os prazos de realização são longos.

Conclusões: Um Farol para o Planeamento Fiscal

A Ordem n.º 14800 de 2025 da Corte de Cassação representa um ponto de referência significativo para o direito tributário italiano. Reconhecendo o valor da atividade preparatória, a Suprema Corte fornece maior previsibilidade e segurança jurídica às empresas, incentivando os investimentos e uma gestão dinâmica do património empresarial. Para uma correta aplicação, é sempre recomendável recorrer à consultoria de especialistas legais e tributários.